本報訊??（記者??安海濤??通訊員?劉??寧??朱燕萍）買方購買尚未取得產(chǎn)權(quán)的商品房后，房產(chǎn)因賣方的債務(wù)被申請強制執(zhí)行。買方得知后及時向法院提出執(zhí)行異議卻被駁回，為此提起訴訟。近日，福建省廈門市中級人民法院一審審理了這起案外人執(zhí)行異議之訴，法院支持了買方，判決不得執(zhí)行訟爭房產(chǎn)。

小王有一套房產(chǎn)，2016年3月，小王與阿芳簽訂房屋買賣合同，約定房產(chǎn)總價款500萬元，因該房產(chǎn)抵押給銀行，貸款200萬元由阿芳承擔(dān)；在可辦理產(chǎn)權(quán)時，小王還應(yīng)及時辦理產(chǎn)權(quán)并過戶給阿芳。阿芳按約支付了300萬元的購房款并按月足額償還相應(yīng)的銀行貸款。

2016年11月，法院在審理小林與小王、小麗民間借貸案件中查封了訟爭房產(chǎn)。判決生效后，該房產(chǎn)于今年3月被申請強制執(zhí)行，阿芳作為案外人提出執(zhí)行異議。法院認為，阿芳雖然在查封之前已購買訟爭房產(chǎn)并實際交付入住，但購房時該房產(chǎn)屬于期房，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”；且房產(chǎn)買賣未取得抵押權(quán)人即銀行的同意，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”。因此，法院認定房屋買賣合同的效力待定，不得對抗法院的查封執(zhí)行，駁回阿芳的異議。阿芳遂向廈門中院提起本案訴訟。

阿芳認為，法院引用的規(guī)定針對的是物權(quán)變動行為，其效力不應(yīng)及于原因行為即債權(quán)行為，不能影響合同效力；合同簽訂時間和實際入住時間均在訟爭房產(chǎn)被法院采取查封之前，阿芳也依約支付了相應(yīng)購房款并逐月償還銀行貸款；未能辦理產(chǎn)權(quán)均不是因其原因造成的，阿芳對訟爭房產(chǎn)享有的權(quán)利符合法律規(guī)定的情形能夠排除執(zhí)行。

小林認為，阿芳明知訟爭房產(chǎn)是期房，可能出現(xiàn)無法辦理一手產(chǎn)權(quán)以及在辦理一手產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)移過戶期間可能出現(xiàn)訟爭房產(chǎn)被查封，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行等情況，且訟爭房產(chǎn)存在抵押，不具備買賣條件，阿芳卻仍然購買，主觀上存在明顯過錯。

廈門中院經(jīng)審理認為，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定來認定買方是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利。本案中，房屋買賣合同簽約時間和阿芳占有房產(chǎn)的事實均發(fā)生在查封前，阿芳也依約支付了相應(yīng)購房款，剩余銀行貸款亦由阿芳依約逐月償還。執(zhí)行法院引用的法律規(guī)定，系對物權(quán)變動的限制而非針對房屋買賣合同的效力性強制性規(guī)定，合同應(yīng)認定有效。簽約當(dāng)時訟爭房產(chǎn)并不具備辦證條件，后訟爭房產(chǎn)又被查封，阿芳無法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記確非其自身原因所致。

綜上，阿芳的訴求應(yīng)予支持，廈門中院判決不得執(zhí)行訟爭房產(chǎn)。

■法官說法■

購房者是否可以購買期房或被抵押的房產(chǎn)？購買后是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利呢？該案承辦法官劉寧做了分析。本案焦點在于訟爭房產(chǎn)是否系因買方自身原因未辦理過戶登記。買方購買期房或被抵押的房產(chǎn)，執(zhí)行部門一般會認定買方對此存在過錯，即屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的“因買方自身原因未能辦理過戶登記”的情形，從而認定買方不享有排除執(zhí)行的權(quán)利并駁回其執(zhí)行異議。

本案中，買方所購為尚未取得權(quán)屬證書的房屋即期房，所有權(quán)應(yīng)先首次登記至賣方名下，方可轉(zhuǎn)移登記至買方名下。因簽約當(dāng)時訟爭房產(chǎn)并不具備辦證條件，至買方與賣方辦理房屋交接手續(xù)可辦理權(quán)屬登記時，后訟爭房產(chǎn)被查封，導(dǎo)致所有權(quán)首次登記無法辦理，故買方無法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記確非其自身原因所致。而房產(chǎn)設(shè)定抵押并不必然導(dǎo)致所有權(quán)無法辦理轉(zhuǎn)移登記，只要消除抵押即可完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。本案依房屋買賣合同的約定，買方承擔(dān)注銷抵押登記的一切費用，并無實際履行障礙。本案的買方符合法律規(guī)定的相應(yīng)情形，享有排除執(zhí)行的權(quán)利。

? ? ? ? 來源：人民法院報

本報訊??妻子簽字賣房，還收了購房款，但是丈夫卻拒認合同，而且還在房內(nèi)砌了堵磚墻阻止他人進出，這種情況下，購房者該怎么辦？近日，廣東省梅州市平遠縣人民法院開庭審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛，判決解除雙方簽訂的購房合同，被告黃某蘭5日內(nèi)向原告黃某添返還購房款23萬元及其利息。

2016年9月初，黃某添經(jīng)朋友介紹，了解到黃某蘭有房要出售。黃某添與黃某蘭溝通后便于2016年9月23日簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》，合同約定黃某添需在9月23日當(dāng)天一次性付清房款23萬元給黃某蘭，房產(chǎn)需于9月23日正式移交給黃某添使用。

合同簽訂完后，黃某添當(dāng)天便通過銀行轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金方式向黃某蘭交付購房款合計23萬元，履行了合同約定的義務(wù)。黃某蘭委托其弟黃某旺將涉案房屋鑰匙交給黃某添。9月25日，黃某添收到轉(zhuǎn)交的涉案房門鑰匙，但開門查看房屋時，發(fā)現(xiàn)房內(nèi)已被黃某蘭丈夫鐘某砌了磚墻，嚴重影響其入住和使用。黃某添無法接收到按《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》約定的完整面積的房屋，與黃某蘭多次通過電話溝通解除雙方之間的購房合同，返還購房款，均未果。

2017年1月4日，黃某添將黃某蘭告上法庭，要求依法解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同》，被告黃某蘭承擔(dān)違約責(zé)任，返還購房款23萬元及承擔(dān)利息損失和律師費。

庭審中，黃某蘭辯稱房屋是自己的個人財產(chǎn)，自己已將房屋鑰匙和與房屋有關(guān)的資料交給原告，完成了合同的所有義務(wù)，并沒有違約。砌墻是其丈夫的個人行為，與自己無關(guān)。

法院經(jīng)審理認為，原告已履行交付購房款的義務(wù)，被告未依約完整地履行全部義務(wù)，構(gòu)成根本違約。本案中，雖然被告已將房屋鑰匙交給原告，但被告丈夫鐘某的砌墻行為客觀上影響了原告對房屋的完整接收，故被告并未完整交付該房屋給原告；又因涉案房屋無房產(chǎn)證，該房屋亦無法進行過戶登記，故被告實際也未履行轉(zhuǎn)移該房屋所有權(quán)的義務(wù)。因此，應(yīng)認定涉案合同并未履行完畢，被告構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于涉案房屋到底屬于被告黃某蘭個人財產(chǎn)還是其與丈夫的夫妻共同財產(chǎn)，并不影響被告違約行為的構(gòu)成。故支持了原告黃某添提出的解除涉案合同的訴訟請求。

（黃義濤??劉翠紅）

來源：人民法院報，福州律師推薦案例

本報北京5月12日訊?（見習(xí)記者??丁??珈）簽訂房屋買賣合同，不料北京突然頒布房產(chǎn)新政，姜先生還沒來得及辦網(wǎng)簽便發(fā)現(xiàn)按新政自己已不具備購房資格，于是向賣家趙先生提出解除房屋買賣合同，并要求返還5萬元定金。

趙先生堅決不同意解除合同并返還定金，于是姜先生一紙訴狀告上法庭。今天下午，北京市通州區(qū)人民法院一審公開開庭審理了這起因房產(chǎn)新政引發(fā)的房屋買賣合同糾紛，并當(dāng)庭作出了支持姜先生訴求的判決。

姜先生于2017年3月20日與趙先生簽訂北京市存量房屋買賣合同。約定購買趙先生位于北京市通州區(qū)的一處房屋，該房屋規(guī)劃設(shè)計用途為辦公。姜先生向趙先生支付了5萬元定金。合同對于房屋的權(quán)屬、成交方式、成交價格及資金劃轉(zhuǎn)方式、房屋的交付、權(quán)屬登記等也予以約定。姜先生說，自己購買該房屋是想用于居住，但他萬萬沒想到，房屋網(wǎng)簽還沒辦就遭遇了北京商用房新政。

3月26日，北京市頒布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，規(guī)定個人購買商辦類項目需滿足的條件之一是“名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄”。而姜先生的妻子名下已擁有一套西城區(qū)的房產(chǎn)，且兩人婚姻尚在存續(xù)期間，因此按照新政策，姜先生已不具備購買該商用房產(chǎn)的資質(zhì)。姜先生認為，房產(chǎn)新政的頒布是自己在訂立合同時無法預(yù)見的，現(xiàn)在按照新政購買房屋的合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，因此要求趙先生同意解除合同并返還定金。在法庭上。姜先生出示了房屋買賣合同原件、支付寶支付定金的截圖和已有房屋的房產(chǎn)證及結(jié)婚證原件作為證據(jù)。

趙先生辯稱自己并不存在違約情形，他認為合同無法繼續(xù)履行與自己無關(guān)，而且他認為3月17日北京市已經(jīng)頒布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，原告應(yīng)當(dāng)對此后北京可能有房產(chǎn)新政頒布具有預(yù)見性。法庭辯論結(jié)束之后，趙先生由先前的堅決不同意解除合同轉(zhuǎn)變?yōu)橥饨獬贤琅f不同意退還5萬元定金，并且拒絕法院調(diào)解。

法院當(dāng)庭判決解除姜先生與趙先生簽訂的房屋買賣合同，判定被告趙先生退還原告姜先生購房定金5萬元。

■法官說法■

庭審結(jié)束后，該案的主審法官楊光在接受記者采訪時表示，根據(jù)已查明的事實，趙先生與姜先生于2017年3月20日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，簽訂合同時，姜先生依據(jù)北京市相關(guān)政策規(guī)定符合購買辦公用房的資格，該買賣合同系雙方真實意思表示，雙方理應(yīng)依照合同約定的內(nèi)容履行各自義務(wù)。但2017年3月26日出臺的購買商業(yè)、辦公類房屋政策的變更，致使姜先生不再具有購買商業(yè)、辦公類住房的資格。現(xiàn)因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，致使雙方簽訂的買賣合同目的無法實現(xiàn)，且被告趙先生也已同意解除合同，因此對于原告解除合同的訴求予以支持。