? ? 裁判要旨

合同無繼續履行可能的，法院可予解除，但合同的解除不影響違約方承擔損害賠償責任。

案情

2012年10月3日，浙江省義烏市椰浪制衣有限公司（以下簡稱“椰浪公司”）與義烏市派森服飾有限公司（以下簡稱“派森公司”）簽訂了《租賃合同》。雙方約定將椰浪公司所有的廠房出租給派森公司使用，租期至2017年12月底，雙方還對房屋租金、電梯折舊費、維保費、檢測費、衛生費等作了約定。2015年10月起，雙方就租房事宜發生爭議，但未達成一致意見。椰浪公司遂起訴要求派森公司繼續履行合同，支付2016年的租金及相應費用。另，派森公司于2015年12月16日與案外人孫松年訂立租房協議，租賃期限為2016年2月1日至2019年2月1日止。

裁判

浙江省義烏市人民法院認為，派森公司的行為已構成違約，應當承擔損害賠償責任，故酌定被告支付椰浪公司八個月租金及相關費用共計379229.33元。雙方發送的有關解除合同的短信、商議函等系要約，未得到對方的承諾，雙方未就解除合同達成一致意見。派森公司關于雙方就解除合同達成了一致，沒有依據，不予支持。

浙江省金華市中級人民法院認為，從雙方短信、商議函來看，雙方雖有就合同解除事宜進行過協商，但并未達成一致意見，派森公司理應支付房屋租金，其拒付租金行為已構成違約。因椰浪公司在一審判決后已將涉案房屋重新租賃，相應的損失應予以重新確定，故酌定派森公司支付六個月的房租及相關費用。

評析

1.椰浪公司訴訟請求的請求權基礎

在本案中，原告椰浪公司向法院提出的訴訟請求為“判令被告支付房屋租金556644元，電梯折舊費5000元，維保費2800元，檢測費800元，衛生費3600元”，結合原、被告于2014年11月23日簽訂的《租賃合同》第三條“租賃第二年的租金為4217.11*11*12=556644元”、第四條“電梯折舊費5000元，維保費2800元，檢測費800元”及第五條“衛生費3600元”可以判斷，該項訴訟請求為合同法上的請求權，椰浪公司要求按合同約定支付2016年全年的租金、電梯折舊費、維保費、檢測費和衛生費，請求權基礎為合同法第一百零七條，即要求派森公司承擔繼續履行的合同責任。

2.本案《租賃合同》是否已經解除

在椰浪公司已經按合同約定交付租賃物的情況下，派森公司并不享有法定解除權，那么雙方是否在履行過程中就合同解除協商一致。從2015年10月起，雙方就租房事宜進行了多次協商，椰浪公司發送短信稱“按照合同辦事，既然不租了到三十日止，物歸原主!”?派森公司回復稱“1月20日之前是搬不出去的，隨你們處置了”；2015年12月27日，椰浪公司又向派森公司發送商議函，載明“你方如不遵守合同也不續租的，在12月31日前把廠房交于我方，并恢復原樣”。?派森公司則于2015年12月29日回復稱“于次日開始動手搬，盡量在5至6日左右結束”，但至起訴日派森公司并未支付房屋租金。考察上述往來函件內容，雙方實際上并未就合同解除達成一致意見，派森公司也未返還租賃物，因而其以合同解除為由對抗椰浪公司的主張無法成立。

3.本案《租賃合同》能否繼續履行

那椰浪公司繼續履行的訴請是否存在障礙，根據審理過程中查明的事實，派森公司于2015年12月16日已經另行租賃房屋，故要求其繼續使用涉案房屋在事實上已經不可能，且房屋租賃是一個持續性的履約過程，法院強制要求一方租賃房屋也無實際操作可能，此類判決進入執行程序也將面臨各種問題。因此，法院在審理過程中不宜判決繼續履行合同。同時，為避免損失擴大及當事人訴累，且雙方均同意，法院遂認定合同解除。

4.損害賠償的范圍

筆者認為，房屋租賃合同不同于買賣等類型合同，后者的損害賠償范圍可及于預期利益，即合同如期履行可以獲得的利益，包括利潤；而房屋租賃合同系繼續性合同，若承租人違約，在承租人已經返還房屋的情況下，出租人可就房屋另行使用、租賃，以獲得收益。

本案案號：（2016）浙0782民初1266號，（2016）浙07民終2366號

案例編寫人：浙江省義烏市人民法院?陳成建?郭翔峰?賈晨斌