福州房產(chǎn)律師蔡思斌提醒廣大二手房買賣雙方，一定要充分注意交易各個(gè)環(huán)節(jié)，如有特殊需求的，一定要根據(jù)特定需求來(lái)設(shè)計(jì)交易環(huán)節(jié)。比如境外身份賣家需要將賣房所得款項(xiàng)匯出境外的，其備案交易金額也要與真實(shí)交易金額一致，否則在購(gòu)匯并申請(qǐng)匯出環(huán)節(jié)會(huì)有障礙。

人民法院刊載案例主要經(jīng)過(guò)：

2020年初，小王通過(guò)某房屋中介公司購(gòu)得一套位于米東區(qū)的二手房，約定成交價(jià)為73萬(wàn)元，契稅的1.5%由小王繳納。因購(gòu)買房屋時(shí)小王尚不具備申請(qǐng)公積金貸款的條件，于是雙方約定小王支付首付款后的剩余款項(xiàng)53萬(wàn)元通過(guò)商業(yè)貸款付清，但同時(shí)小王也口頭告知房屋中介公司，自己后期要轉(zhuǎn)為公積金貸款，契稅一定要足額繳納。

溝通好相關(guān)事宜后，小王便與房屋中介公司、房東簽訂了房屋買賣居間合同，并向房屋中介公司支付了中介費(fèi)及代辦費(fèi)，由房屋中介公司協(xié)助辦理貸款、過(guò)戶手續(xù)，并代繳房屋契稅。后房屋中介公司按約協(xié)助小王辦理了商業(yè)貸款手續(xù)及過(guò)戶手續(xù)。小王足額向房屋中介公司辦事員冬冬轉(zhuǎn)賬10950元稅款，但冬冬實(shí)際僅繳納了5000余元，且繳稅基數(shù)為34萬(wàn)元。

直到2022年，小王具備轉(zhuǎn)公積金貸款的條件，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)才得知房屋中介公司未按照其要求足額繳納房屋契稅，房屋的備案價(jià)格被做低，導(dǎo)致其公積金貸款額度只能貸款27萬(wàn)余元。商業(yè)貸款與公積金貸款還款存在利息差額損失。小王認(rèn)為該部分損失是房屋中介公司未足額繳稅造成，因此便將房屋中介公司、辦事員冬冬起訴至米東區(qū)法院，要求二被告賠償利息差、返還預(yù)付的契稅款、代辦費(fèi)、中介費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)11萬(wàn)余元。

米東區(qū)法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告與房屋中介公司、房東簽訂的合同明確約定房屋成交價(jià)為73萬(wàn)元，契稅為房屋價(jià)款的1.5%即10950元，余款通過(guò)商業(yè)貸款方式支付。

合同簽訂后，原告順利辦理了按揭貸款，房屋亦辦理了過(guò)戶手續(xù)。但原告向被告冬冬轉(zhuǎn)賬10950元契稅款后，冬冬僅繳納契稅5000余元。雖然被告冬冬辯解余款是原告另外委托其辦理裝修貸款的代辦費(fèi)，但被告冬冬并未提交證據(jù)證實(shí)。

訴訟過(guò)程中，法院相關(guān)人員曾前往公積金中心了解相關(guān)貸款政策，工作人員告知原告小王的貸款額度僅為備案購(gòu)房款34萬(wàn)元的80%。至此，案件事實(shí)已基本明晰，被告冬冬未按照原告小王的要求足額繳納契稅，導(dǎo)致原告無(wú)法及時(shí)辦理公積金貸款從而產(chǎn)生利息差，存在嚴(yán)重違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，同時(shí)原告亦未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，法院確定被告承擔(dān)70%的賠償責(zé)任即賠償7萬(wàn)余元。被告冬冬系房屋中介的工作人員，其行為系履行職務(wù)的行為，后果應(yīng)由房屋中介公司承擔(dān)，冬冬個(gè)人不承擔(dān)責(zé)任。

法院遂依法判決被告房屋中介公司賠償小王利息差額損失7萬(wàn)余元，并退還未替原告繳納的契稅款5000余元。該判決目前已生效。

本案系姐弟之間就共有房屋分割所產(chǎn)生的糾紛，主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉房屋是否應(yīng)當(dāng)采取分割拍賣、變賣所得價(jià)款的方式進(jìn)行分割。一審法院認(rèn)為原告所占份額未達(dá)到案涉房屋三分之二，因此不能要求分割。但此種觀點(diǎn)實(shí)際是混淆了共有物的分割與處分，處分共有物需三分之二以上份額共有人同意，但分割共有物則并非如此。若按照此種觀點(diǎn)，所占份額較小的共有人將永遠(yuǎn)無(wú)法主動(dòng)要求分割共有物，此種觀點(diǎn)顯屬錯(cuò)誤。

對(duì)于共有物的分割條件，《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零三條明確規(guī)定，在沒(méi)有約定的情況下，按份共有人有權(quán)隨時(shí)要求分割，而共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。具體到本案中，各方系按份共有關(guān)系，因此原告可以隨時(shí)主張要求分割，其主張分割房屋符合相關(guān)法律規(guī)定。

而對(duì)于分割的方式，《民法典》三百零四條亦明確規(guī)定“難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。”鑒于本案雙方無(wú)法協(xié)商一致，因此原告方主張以拍賣、變賣方式分割符合法律規(guī)定，其訴訟請(qǐng)求顯然應(yīng)得到支持。

案情簡(jiǎn)介：

張?chǎng)⒗钊A系夫妻關(guān)系，張?chǎng)┡c張濱系姐弟關(guān)系。2008年7月18日，張?chǎng)⒗钊A與張濱在廣東省廣州市公證處辦理公證《析產(chǎn)協(xié)議書》，約定涉案房屋張?chǎng)⒗钊A共占50%份額，張濱占50%份額，現(xiàn)該房屋登記于三人名下。

現(xiàn)張濱向法院提起訴訟要求以拍賣形式分割案涉房屋，庭審過(guò)程中，張濱與張?chǎng)⒗钊A均不同意向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓所占份額。

一審法院觀點(diǎn)

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零一條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人的同意，但是共有人之間另有約定的除外。”

本案中，涉案房屋登記在張濱與張?chǎng)⒗钊A名下，現(xiàn)雙方確認(rèn)各自所占份額為張濱占50%，張?chǎng)⒗钊A各占25%，據(jù)此可知張濱在涉案房屋所占份額并未達(dá)到三分之二以上。而張?chǎng)⒗钊A并未同意向張濱轉(zhuǎn)讓所占份額，亦未同意拍賣、變賣涉案房屋，加之雙方確認(rèn)尚未還清第三人貸款。基于前述，張濱的本案訴請(qǐng)主張缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。

二審廣州中院觀點(diǎn)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零三條的規(guī)定：“共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”現(xiàn)在張?chǎng)⒗钊A與張濱對(duì)共有物的分割無(wú)特別約定的情況下，張濱與張?chǎng)⒗钊A因涉案房屋的使用及分割問(wèn)題已簽署過(guò)多份《協(xié)議》，且就預(yù)付的房款爭(zhēng)議導(dǎo)致訴訟，可以認(rèn)定雙方已喪失共有基礎(chǔ)，故張濱要求對(duì)涉案房屋進(jìn)行分割，符合上述法律規(guī)定，本院予以支持。

至于涉案房屋的分割方式，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零四條的規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。”

本案中，涉案房屋建筑面積281.47平方米，系復(fù)式建筑結(jié)構(gòu)，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案房屋難以采取實(shí)物分割的方式進(jìn)行分割。同時(shí)，張?chǎng)⒗钊A與張濱就折價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法協(xié)商一致，故按折價(jià)補(bǔ)償方式進(jìn)行分割亦不具備條件。在此情況下，張濱主張對(duì)涉案房屋拍賣或變賣所得款進(jìn)行分割符合前述法律規(guī)定，亦不損害張?chǎng)⒗钊A作為共有人的合法利益，本院對(duì)張濱的訴訟請(qǐng)求予以支持。一審法院適用民法典第三百零一條的規(guī)定，以張濱所占份額未達(dá)到三分之二、按揭貸款尚未還清為由，判決駁回張濱要求分割共有物的訴訟請(qǐng)求，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

索引案例：（2023）粵01民終18281號(hào)，以上涉及名字均為化名

本案買賣合同涉及房產(chǎn)系小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)需進(jìn)行房產(chǎn)登記也沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證。案涉房屋當(dāng)?shù)鼐再I賣合同的形式來(lái)處理房屋歸屬，故訴爭(zhēng)雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽署房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，以此確定案涉房屋的權(quán)屬。結(jié)婚丈夫在離婚根據(jù)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》主張另一方未履行合同買賣義務(wù)，要求其支付購(gòu)房款、違約金等，能否得到支持？該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力又如何？

上海市松江區(qū)法院認(rèn)為雙方在協(xié)議離婚前對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)簽署房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議并非真實(shí)意思表示，不存在買賣的合意，認(rèn)定協(xié)議無(wú)效駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋（一）規(guī)定，離婚后，一方以尚有夫妻共同財(cái)產(chǎn)未處理為由向人民法院起訴請(qǐng)求分割的，經(jīng)審查該財(cái)產(chǎn)確屬離婚時(shí)未涉及的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以分割。可見對(duì)于案涉房產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方均以向法院請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)分割。

案件事實(shí)：

1、吳剛和李娟原系夫妻關(guān)系，兩人于1999年6月8日登記結(jié)婚，2021年8月31日協(xié)議離婚。2021年8月31日，雙方簽訂《離婚協(xié)議書》。

2、2020年9月1日，吳剛和李娟通過(guò)某法律信息咨詢事務(wù)所見證代書并簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定吳剛將系爭(zhēng)房屋（世紀(jì)花苑x村x號(hào)x室）轉(zhuǎn)讓給李娟，價(jià)款1100，000元，同日，吳剛出具收條一份載明李娟已全部付清房款。

3、2022年10月12日，某法律信息咨詢事務(wù)所代書人沈某，出具說(shuō)明載明：由于當(dāng)?shù)鼐奄I賣合同形式處理房產(chǎn)歸屬，吳剛和李娟請(qǐng)其代書合同，約定房屋歸屬，雙方均無(wú)需向?qū)Ψ街Ц秾?duì)價(jià)。

4、2023年6月5日，沈某又出具說(shuō)明稱二人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書約定了價(jià)格及付款日期等內(nèi)容。

5、2023年7月8日，吳剛以李娟拒不支付購(gòu)房款為由，提起訴訟。主張?jiān)胬罹曛Ц顿?gòu)房款、違約金、利息。

一審法院：

本院認(rèn)為，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

原、被告雙方原系夫妻關(guān)系，本案系爭(zhēng)房產(chǎn)系雙方在夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方既未就該財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行過(guò)約定，同時(shí)雙方又未在協(xié)議離婚時(shí)對(duì)該財(cái)產(chǎn)作出處理，故系爭(zhēng)房產(chǎn)仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)原告以轉(zhuǎn)讓方的身份與被告在協(xié)議離婚前簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，本院認(rèn)為，該轉(zhuǎn)讓并非雙方真實(shí)意思表示，不存在房屋轉(zhuǎn)讓的合意，故屬無(wú)效的民事法律行為，原告據(jù)此主張向被告主張購(gòu)房款及違約金、逾期付款利息，缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

此外，原、被告若在協(xié)議離婚后還有財(cái)產(chǎn)方面的糾紛，雙方可協(xié)商處理，協(xié)商不成，可另循正當(dāng)途徑解決。

索引案例(2023)滬0117民初16808號(hào)，以上涉及名字均為化名

本案與一般讓與擔(dān)保不同，本案?jìng)鶆?wù)人并未實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)證，其辦理的是《商品房買賣合同》的備案變更，而非房屋產(chǎn)權(quán)變更。若是正常的讓與擔(dān)保，即便債權(quán)人的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但此時(shí)房屋買受人支付合理對(duì)價(jià)后構(gòu)成善意取得，依然能取得房屋物權(quán)，債務(wù)人即無(wú)權(quán)再要求返還。如果簡(jiǎn)單以債務(wù)人無(wú)權(quán)處分便認(rèn)定房屋應(yīng)當(dāng)返還，顯然對(duì)已經(jīng)支付合理對(duì)價(jià)的房屋買受人不公。在未理清，開發(fā)商是應(yīng)將房屋過(guò)戶至債務(wù)人還是債權(quán)人名下的情況下，二審法院依據(jù)物權(quán)登記生效原則，認(rèn)定本案?jìng)鶆?wù)人不享有房屋所有權(quán)人的權(quán)利無(wú)權(quán)要求房屋買受人返還房屋顯然更為合適。

案情簡(jiǎn)介：

李磊、韓美原系夫妻，兩人夫妻關(guān)系存續(xù)期間，李磊與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定李磊以944500元的價(jià)格購(gòu)買位于濱州市某房屋。

2013年12月12日，李磊與張建簽訂《借款抵押合同》，約定李磊向張建借款1200003.59元，借款期限三個(gè)月，李磊以案涉房產(chǎn)為借款作抵押擔(dān)保，但雙方未辦理抵押登記。同日，李磊協(xié)助張建與大白公司簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，房產(chǎn)備案登記至張建名下。

同日，李磊出具承諾書，承諾：因本人不能按照合同約定履行還款義務(wù)而被抵押權(quán)人處置抵押物時(shí)，承諾自行落實(shí)住所或無(wú)條件服從抵押權(quán)人或其他機(jī)構(gòu)的安排，自愿放棄抵押住房抗辯，為抵押權(quán)人處置抵押房產(chǎn)提供便利。

2017年4月1日，張建與李昌、陳梅簽訂《房屋買賣合同》將上述房屋出售與李昌、陳梅，后李昌、陳梅實(shí)際入住使用該房屋。

另查，李磊、韓美曾起訴確認(rèn)張建與大白公司簽訂的《商品房買賣合同》合同無(wú)效，法院經(jīng)審理后駁回其訴訟請(qǐng)求。在李磊、韓美與張建民間借貸糾紛一案中，法院認(rèn)定張建與大白公司簽訂《商品房買賣合同》系李磊為借款提供的讓與擔(dān)保，張建對(duì)上述房產(chǎn)的拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

一審法院觀點(diǎn)

讓與型擔(dān)保制度下，出借人取得的系就變賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，而非擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或自行處置權(quán)。本案中，張建主張其依據(jù)李磊出具的承諾書有權(quán)將房屋處置變現(xiàn)，李磊不予認(rèn)可，亦無(wú)法律依據(jù)。張建在將案涉房產(chǎn)出售給李昌、陳梅時(shí)，未能征得所有權(quán)的同意，屬無(wú)權(quán)處分。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百一十一條：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案李昌、陳梅與張建簽訂《房屋買賣合同》后未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其二人不能構(gòu)成善意取得。在此情況下，李磊、韓美作為案涉房屋的所有權(quán)人，有權(quán)向占有人即李昌、陳梅主張返還案涉房屋。

二審山東濱州中院觀點(diǎn)

李昌、陳梅主張李磊、韓美并非涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人，其占有涉案房產(chǎn)系依據(jù)與張建之間的《房屋買賣合同》，不應(yīng)當(dāng)返還涉案房產(chǎn)。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。第二百三十六條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。依據(jù)上述法律規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是權(quán)利人享有物權(quán)的重要證明，具有法定的公示公信力。

本案中，各方當(dāng)事人均認(rèn)可案涉房產(chǎn)未進(jìn)行過(guò)戶登記，現(xiàn)該房產(chǎn)仍登記在大白公司名下。李磊、韓美主張其系案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人的依據(jù)為李磊與大白公司簽訂的《商品房買賣合同》，但案涉房產(chǎn)至今既未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，李磊、韓美亦未提交證據(jù)證實(shí)其已實(shí)際占有案涉房產(chǎn)。因案涉房產(chǎn)并未辦理所有權(quán)過(guò)戶登記，李磊、韓美僅享有依據(jù)《商品房買賣合同》要求大白公司履行相關(guān)合同義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，尚不享有案涉房產(chǎn)的所有權(quán)，即李磊、韓美并非案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人。故，李磊、韓美要求李昌、陳梅騰退并返還案涉房產(chǎn)的主張無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，一審判決李昌、陳梅向李磊、韓美返還案涉房產(chǎn)不當(dāng)。

索引案例：(2023)魯16民終1859號(hào)，以上涉及名字均為化名

一、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)條款

“……租金為不含稅費(fèi)價(jià)格，無(wú)論法定的稅費(fèi)繳納義務(wù)人是否是房屋所有人或是出租方，由于本合同所產(chǎn)生的包括但不僅限于向稅務(wù)等部門繳納的各種稅費(fèi)均由承租方承擔(dān)并且自行繳交。

若承租方未繳交相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致出租方或房屋所有人代為墊付繳交的，出租方有權(quán)向承租方追償。

如果承租方要求租金價(jià)格含稅則租金必須提高，提高的金額與所包含的各項(xiàng)稅費(fèi)金額一樣，并且稅金費(fèi)用金額隨著政策的變動(dòng)而變動(dòng)，每月根據(jù)稅務(wù)等有關(guān)部門計(jì)算結(jié)果另行結(jié)算和收取。”

實(shí)踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)并未對(duì)租賃稅費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格追繳，因此不少出租方實(shí)際并未繳納稅費(fèi)。發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，有時(shí)承租方會(huì)以出租方未開具發(fā)票，存在漏稅行為作為對(duì)抗手段。為避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，出租方可在租賃合同中增加上述條款。

二、承租方經(jīng)營(yíng)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的處理情形

“承租方在租賃房房屋上從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行政審批許可手續(xù)，由承租方自行辦理并承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用。因無(wú)法辦理經(jīng)營(yíng)手續(xù)或者經(jīng)營(yíng)手續(xù)不完整導(dǎo)致承租方無(wú)法使用房屋而退租的，承租方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

實(shí)踐中不少承租方在經(jīng)營(yíng)手續(xù)無(wú)法取得后，會(huì)以承租目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除租賃合同。為明確此時(shí)的責(zé)任負(fù)擔(dān)情形，出租方可在租賃合同中增加上述條款。

三、合同終止后的騰退義務(wù)以占用費(fèi)

“無(wú)論何種原因（包括但不限于租期屆滿、合同被解除、撤銷或宣告無(wú)效、一方單方終止合同、政府征收）導(dǎo)致雙方租賃合同權(quán)利義務(wù)終止，承租方均應(yīng)在合同終止后五日內(nèi)完成搬遷騰房義務(wù)，將所屬物品、人員全部搬離清退，將房屋及設(shè)施設(shè)備按照本合同約定騰退給出租方。承租方應(yīng)當(dāng)按照出租方的要求先行辦理騰房移交事宜，之后再處理可能涉及到的雙方其他合同責(zé)任事宜。承租方不得以其他合同責(zé)任尚未處理為由拒絕騰退房屋。雙方一致確認(rèn)：若承租方未在合同終止后五日內(nèi)的搬遷騰房期，則房屋占用費(fèi)按照本合同租金標(biāo)準(zhǔn)兩倍計(jì)算，該占用費(fèi)的計(jì)算方法不因任何原因而調(diào)整。同時(shí)出租方有權(quán)采取停水停電等措施強(qiáng)制收回租賃房屋”

實(shí)踐中，如果雙方合同履行發(fā)生爭(zhēng)議，此時(shí)即便租賃期滿承租方往往也會(huì)拒絕騰退房屋。如果合同沒(méi)有明確約定，法院通常會(huì)參照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占用費(fèi)，但這樣出租方的權(quán)益顯然無(wú)法得到很好保障。為避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，出租方可在租賃合同中增加上述條款，明確無(wú)論合同履行爭(zhēng)議如何解決，承租方均應(yīng)當(dāng)先行騰退房屋，如拒不騰退則應(yīng)當(dāng)支付雙倍資金占用費(fèi)，并且有權(quán)停水停電。

四、抵押、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

“租賃期限內(nèi)出租方有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和和其他方式處分租賃房屋，并且無(wú)需通知承租方，若需承租方配合，承租方應(yīng)配合辦理相應(yīng)手續(xù)，承租方確認(rèn)無(wú)條件放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”

租賃期間，有時(shí)承租方會(huì)因?yàn)閭€(gè)人原因需要將租賃房屋抵押、轉(zhuǎn)讓。為避免風(fēng)險(xiǎn)，出租方可在租賃合同中增加上述條款。

五、騰退后裝飾裝修物的歸屬

“承租方騰退租賃房屋后，應(yīng)保證租賃場(chǎng)所內(nèi)原物的設(shè)備無(wú)損壞。裝修形成的不可移動(dòng)物承租方不能拆走或破壞，出租方不作補(bǔ)償；承租方拆走可移動(dòng)物以不損壞原房結(jié)構(gòu)為限，因拆除造成房屋毀損的，承租方應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。”

實(shí)踐中出租方與承租方時(shí)常會(huì)就房屋騰退后裝修裝飾物的歸屬產(chǎn)生糾紛，為避免風(fēng)險(xiǎn)，出租方可在租賃合同中增加上述條款。

“已付房款的0.1%計(jì)算逾期辦證違約金”那意味著購(gòu)房者150萬(wàn)元買來(lái)房產(chǎn)，開發(fā)商每年只需要支付1500元違約金。該金額甚至低于存款利率標(biāo)準(zhǔn)，如此低的違約金標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商自然不會(huì)在意，無(wú)法起到促使違約方履行合同義務(wù)的作用。事實(shí)上，此類條款正是開發(fā)商為了自身利益特地將違約金金額約定如此之低。

基于上述理由，一審法院直接依據(jù)公平原則作出裁判調(diào)高違約金標(biāo)準(zhǔn)。二審法院的裁判結(jié)果雖與一審相同，但沒(méi)有適用公平原則，而是認(rèn)定該條款屬于格式條款，不合理的減輕了一方的義務(wù)，因此屬于無(wú)效條款。

案情簡(jiǎn)介：

2016年10月9日，陳杰與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由陳杰購(gòu)入大白公司位于龍山街道某單元房屋，房屋總價(jià)款為1546944元。《商品房買賣合同》附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》第十條第三款“出賣人未能在約定時(shí)間內(nèi)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。因大白公司長(zhǎng)期逾期辦證，陳杰遂起訴要求大白公司按日支付萬(wàn)分之一的逾期辦證違約金。

一審法院觀點(diǎn)

關(guān)于逾期辦證違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定可知,違約金具有填補(bǔ)守約方損失和促使違約方積極履行合同義務(wù)的功能。當(dāng)事人主張調(diào)整違約金的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、違約期間及當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,根據(jù)公平原則予以衡量并作出裁決。雖然大白公司已履行了合同的主要交房義務(wù)，但是合同約定每年按已付房款的0.1%計(jì)算逾期辦證違約金確實(shí)不足以促使出賣人積極履行合同約定的辦證義務(wù)。

根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，可以認(rèn)定大白公司主觀上存在怠于履行辦證義務(wù)。綜上考量,陳杰訴請(qǐng)逾期辦證違約金以已付購(gòu)房款總額為基數(shù)按每日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，已臻合理，故一審法院予以采納。

二審福州中院觀點(diǎn)

關(guān)于逾期辦證違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。《商品房買賣合同》附件六《合同補(bǔ)充協(xié)議》第十條第三款“出賣人未能在約定時(shí)間內(nèi)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。該約定屬于格式條款，不合理的減輕和免除了大白公司的違約責(zé)任，排除了陳杰的權(quán)利，有失公平，一審法院認(rèn)定該條款為無(wú)效條款，并無(wú)不當(dāng)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”本案不存在有效的逾期辦證違約金約定，根據(jù)陳杰提出的違約金請(qǐng)求，結(jié)合大白公司的違約程度，一審法院認(rèn)定按照陳杰已付購(gòu)房款的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，符合法律規(guī)定，本院予以維持。

索引案例：(2021)閩01民終5342號(hào)，以上涉及名字均為化名