來源：人民法院報；福州律師網資深福州物業糾紛律師推薦

? ? 本報北京6月15日訊??（見習記者??丁??珈）今天上午，北京市第二中級人民法院在新聞通報會上發布該院審結的3起物業服務合同糾紛案件典型案例。從審判結果上看，物業公司的物業費請求在絕大多數情況下會得到全額或部分支持，而業主多敗訴。

案例一：業主認為物業收費標準過高拒交物業費

某公司起訴高某交納物業費，高某抗辯稱物業服務質量不符合合同約定，違約在先；物業收費沒有依據，不認可物業收費標準，要求法院減免物業費。

法院經審理認為，某公司為證明履行了物業服務義務，提供了保潔合同、秩序服務合同等，高某提交了物業服務存在瑕疵的照片、證據、證明等，以上可以證明某公司提供了基本的物業服務，但不足以證明其為涉案小區提供了符合合同約定標準的服務，最終支持了高某的部分抗辯，將物業費酌減了10%。

案例二：業主以超過訴訟時效抗辯

某公司起訴郝某交納2011年1月1日至2014年12月31日的物業服務費，郝某辯稱超過訴訟時效。

法院經審理認為，關于郝某所持某公司起訴超過法律規定的訴訟時效的抗辯意見，某公司于2014年12月29日起訴，構成訴訟時效中斷，因某公司未能提供真實有效的證據證明此前其曾向郝某催交過物業服務費，而公約載明產權人應在每月5日前向物業管理企業交納該月份的物業管理費，因該合同明確約定履行期限，故訴訟時效應從履行期限屆滿之日起計算，郝某應將2013年1月1日至2014年12月31日期間的物業服務費如數交清，2011年1月1日至2012年12月31日期間的物業服務費，因某公司起訴超過訴訟時效，法院對該部分訴訟請求不予支持。

案例三：業主以房屋質量存在問題為由拒交物業費

某公司起訴李某交納物業費，李某以交房時房屋質量存在明顯問題、小區單元門禁不能正常工作等為由拒交物業費。

法院經審理認為，某公司為李某使用的房屋提供了物業服務，故李某理應按照約定的標準支付物業費。關于李某所述交房時存在的房屋質量問題，應屬開發商維修事項，某公司已履行了協調義務，故李某以此拒絕交納物業費不能成立。關于小區門禁問題，門禁在使用中出現損壞，某公司應在合理期限內予以維修，現李某未能提交充分證據證明某公司怠于行使維修、維護義務，故該問題亦不能構成減免物業費的理由。

■法官提醒■

北京二中院法官何江恒說，業主不要錯誤地認為不簽訂合同就可以不繳物業費，或者一旦對物業服務有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應對，因為單方面拒交物業費也構成違約；更不要在被物業公司起訴后還采取躲避送達、缺席庭審的方式進行處理。

業主應當強化證據保全意識，及時有效固定證據。業主應當保存交費票據，證明自己履行了繳費義務。業主認為物業服務有瑕疵或漏洞時，應當與物業服務企業積極溝通，對物業服務不到位留存證據時，要能體現出拍照的時間、地點。必要時，可通過公證固定和保存證據。問題得不到解決時，應及時通過法律途徑向開發商或侵權人主張權利，不能將責任歸咎于物業服務企業，以拖欠物業費方式消極應對，從而有可能錯過證據保存最佳時機而遭受損失。

北京二中院民二庭庭長王平認為，完善業主權益保護機制，暢通物業糾紛訴前化解渠道十分重要。相關政府主管部門、社區基層自治組織、物業管理行業協會、小區業主都應積極促成業主大會的召開，并選舉業委會作為業主大會的執行機構。業委會代表全體業主監督物業服務企業，對關系到全體業主利益的事宜進行決議，推動物業服務質量的提高，切實維護業主權益。