2017年11月，開發(fā)商告知購房者訟爭商品房預(yù)測面積為38.59平方米，現(xiàn)實(shí)測面積為41.78平方米，面積差異3.19平方米，應(yīng)補(bǔ)交122126元。

另查2010年7月，訟爭商品房在《漳州市房屋建筑面積預(yù)算成果圖冊》中記載的建筑面積為38.59平方米。2013年4月，訟爭商品房在《漳州市房屋實(shí)地勘丈成果圖冊》中記載的建筑面積為41.78平方米。

2017年7月24日，漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《明發(fā)商業(yè)廣場1幢-5幢、20幢-26幢房產(chǎn)測繪成果審核備案意見》，上述項(xiàng)目房產(chǎn)實(shí)測成果已經(jīng)備案。

購房者認(rèn)為：

開發(fā)商觀點(diǎn)：

一審法院觀點(diǎn)：

二審法院觀點(diǎn)：

再審福建高院觀點(diǎn)：

根據(jù)購房者一審所舉相關(guān)證據(jù)及再審期間提供的《明發(fā)廣場房屋面積計(jì)算情況說明》，可以認(rèn)定開發(fā)商與購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》前已經(jīng)知曉，經(jīng)漳州市房地產(chǎn)測繪隊(duì)測繪，訟爭房屋實(shí)測面積大幅超出預(yù)測面積的情況。雖然該測繪數(shù)據(jù)尚未經(jīng)相關(guān)部門審核，但顯然開發(fā)商對該數(shù)據(jù)差異已經(jīng)預(yù)見，才在《合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條、第二條中約定“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款，繼續(xù)履行合同”，即開發(fā)商系利用業(yè)主掌握的信息不對稱，故意隱瞞面積可能存在較大差異的真實(shí)情況，使購房者陷于錯誤認(rèn)知并作出同意“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款，繼續(xù)履行合同”的意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐。

福州律師蔡思斌評析：

孫某、鄧某于×年×月×日登記結(jié)婚，2021年4月9日經(jīng)法院訴訟離婚。

鄧某于2016年10月18日與賣方簽訂《存量房買賣合同》，購買涉案房屋，購房款35萬元。合同簽訂當(dāng)日，由鄧某父親鄧某國全額支付購房款。該房屋于2016年11月14日登記在鄧某名下。

2017年9月19日，孫某向鄧某轉(zhuǎn)賬6萬元。鄧某的銀行交易明細(xì)顯示，其中5萬元轉(zhuǎn)入中國銀聯(lián)股份有限公司上海分公司賬戶，用于購買理財(cái)產(chǎn)品，6168元用于購買平安保險(xiǎn)。

一審南沈陽鐵西區(qū)法院觀點(diǎn)：

根據(jù)現(xiàn)已廢止的《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》第七條第一款的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。《高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。即按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。《最高人民法院關(guān)于適用時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案中，鄧某父母出資購買房屋并登記在鄧某一人名下的事實(shí)發(fā)生在民法典生效之前，故本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》第七條的規(guī)定。沈陽市鐵西區(qū)某某街X號1-3-8房屋應(yīng)認(rèn)定為鄧某個人財(cái)產(chǎn)。孫某的訴訟請求不予支持。

二審沈陽中院觀點(diǎn)：

《最高人民法院關(guān)于適用時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案訴爭房屋購買及辦理產(chǎn)權(quán)登記均發(fā)生在民法典生效之前，應(yīng)適用當(dāng)時的法律、司法解釋規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》第七條規(guī)定婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。本案中鄧某提供證據(jù)證明訴爭房屋由其父母全款出資購買，并登記在鄧某名下單獨(dú)所有，故一審認(rèn)定訴爭沈陽市鐵西區(qū)某某街X號1-3-8房屋為鄧某父母只對自己子女一方的贈與，系鄧某的個人財(cái)產(chǎn)，并無不當(dāng)，本院予以維持。對孫某提出的被上訴人父母對雙方的贈與、婚后購買應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的上訴主張，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

父母為子女一方購房或?yàn)殡p方購房，如何認(rèn)定權(quán)屬問題一直是婚姻案件中的熱議問題。自《婚姻法司法解釋二》、《婚姻法司法解釋三》以來，均有關(guān)于父母為子女購房性質(zhì)的相關(guān)規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》第七條規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。

?

《最高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。

?2021年1月1日《民法典》施行后，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》、《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》均已廢止。對于《民法典》施行前發(fā)生的購房行為，如何適用法律？上述案例適用《最高人民法院關(guān)于適用時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》第七條規(guī)定，如此也更符合當(dāng)事人購房當(dāng)時的真實(shí)意思。

改判要點(diǎn)

案例索引：（2021）遼01民終18877號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年3月9日