75名業(yè)主在海南省東方市某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了78套商品房，開(kāi)發(fā)商交房后，未按合同約定及時(shí)辦理房產(chǎn)證，逾期1年零7個(gè)月。近日，海南省第二中級(jí)人民法院依法審結(jié)該商品房銷(xiāo)售合同糾紛系列案，終審判決開(kāi)發(fā)商?hào)|方某工程公司分別支付每戶業(yè)主4000元至1.1萬(wàn)元不等的違約金，共賠付50余萬(wàn)元，有效維護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益，推動(dòng)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。福州房產(chǎn)律師

2013年1月左右，姚某等75名購(gòu)房人陸續(xù)購(gòu)買(mǎi)了東方某工程公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的78套商品房，雙方簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，否則需按已付房?jī)r(jià)款的2%向購(gòu)房人支付違約金。合同訂立后，購(gòu)房人支付了全部購(gòu)房款。2014年4月12日左右陸續(xù)交房后，購(gòu)房人相繼入住，直到2016年11月22日，開(kāi)發(fā)商才提交辦證申請(qǐng)。購(gòu)房人為此訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商賠償逾期辦證違約金，一審法院判決支持了購(gòu)房人的訴訟請(qǐng)求。

福州房屋律師分享

宣判后，東方某工程公司不服，上訴稱(chēng)建設(shè)該樓時(shí)，住建部門(mén)以該樓危害通用機(jī)場(chǎng)飛行安全為由要求停建，導(dǎo)致竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收滯后；因市政排污管網(wǎng)未建好，致其排污管道未接通，導(dǎo)致環(huán)保備案驗(yàn)收滯后。其主張由于上述政府原因?qū)е罗k證逾期，應(yīng)免責(zé)。

經(jīng)二審查明，該樓在簽訂合同之前已被通知停工，且住建部門(mén)及消防部門(mén)在2014年、2015年曾要求東方某工程公司及時(shí)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案，其未及時(shí)申請(qǐng)亦是導(dǎo)致逾期辦證的原因。合同約定，給排水在房屋交付使用時(shí)即達(dá)到使用條件。市政排污管道未接通是在房屋交付前已存在的事實(shí)，且環(huán)保部門(mén)亦明確未接通時(shí)應(yīng)自建污水處理站處理，東方某工程公司明知合同約定及市政排污管道未接通的事實(shí)，仍未采取措施應(yīng)對(duì)，存在過(guò)錯(cuò)，不能作為其免責(zé)的事由。

海南二中院經(jīng)審理認(rèn)為，東方某工程公司交房后，未按照合同約定期限將辦理權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，導(dǎo)致購(gòu)房人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，已構(gòu)成違約。其上訴理由在合同簽訂之前就已存在，均系可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，故其在簽訂合同時(shí)對(duì)工期及竣工驗(yàn)收應(yīng)有合理的預(yù)見(jiàn)。其明知存在上述情況仍與購(gòu)房人簽訂合同，且上訴意見(jiàn)與其行為自相矛盾，違背誠(chéng)信，故海南二中院對(duì)該公司的上訴主張不予支持。

福州商品房買(mǎi)賣(mài)律師提示

綜上，海南二中院認(rèn)為，一審法院認(rèn)定東方某工程公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任得當(dāng)，適用法律正確，應(yīng)予維持。二審除對(duì)其中6件因購(gòu)房人同意延長(zhǎng)辦證期限或免除東方某工程公司責(zé)任而駁回其訴訟請(qǐng)求外，其余72件均維持了一審判決。

福州商品房買(mǎi)賣(mài)律師 ? 福州房屋律師分享； （羅鳳靈??平英梅）

? ? ? ? 裁判要旨

存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同中就出賣(mài)人的戶口遷移逾期違約責(zé)任已有約定違約金，當(dāng)出賣(mài)人于訴訟中提出下調(diào)違約金的抗辯后，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，結(jié)合舉證責(zé)任，作出合理判斷。

案情

2015年1月，趙某、鄭某與傅某簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定購(gòu)買(mǎi)傅某名下的房屋，如因出賣(mài)人原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過(guò)15日未遷出的，自逾期超過(guò)15日起，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。后雙方依約完成了購(gòu)房款給付、房屋過(guò)戶及交付等主要合同義務(wù)。雙方糾紛起因系該房存在傅某家庭成員外的三人戶口未依約遷出。趙某、鄭某曾多次向傅某主張其配合戶口遷移，但傅某表示自己家庭成員的戶口已依約遷出，涉案房屋系其父當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)的二手房，案外三人戶口在出售房屋時(shí)他并不清楚，目前也無(wú)法配合遷出。后趙某、鄭某將傅某訴至法院，要求：傅某支付2015年4月17日至2015年5月1日期間的違約金人民幣85000元（以購(gòu)房款人民幣1700000元為基數(shù)，按5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；傅某支付自2015年5月2日至判決生效之日止的違約金（以購(gòu)房款人民幣1700000元為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；由傅某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

裁判

北京市東城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，傅某負(fù)有將與本房相關(guān)的戶口遷出的義務(wù)。現(xiàn)雙方糾紛起因系案外人戶口未在合同約定時(shí)間內(nèi)遷出，依據(jù)合同相對(duì)性原則，傅某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。考慮到傅某已按期將其家人戶口遷出，對(duì)履行合同持積極態(tài)度。同時(shí)，雙方約定的逾期遷移戶口違約金確系較高，應(yīng)基于趙某、鄭某實(shí)際損失，傅某過(guò)錯(cuò)程度等因素，對(duì)傅某應(yīng)支付的違約金數(shù)額酌情下調(diào)。判決：傅某于判決生效后七日內(nèi)向趙某、鄭某支付2015年4月17日至判決生效之日止的逾期遷移戶口違約金人民幣3萬(wàn)元；駁回趙某、鄭某的其他訴訟請(qǐng)求。

傅某不服一審判決，提起上訴。北京市第二中級(jí)人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

1.本案合同就出賣(mài)人戶口遷移明確約定了違約責(zé)任及違約金的標(biāo)準(zhǔn)，為未能如約遷移戶口時(shí)買(mǎi)受人主張違約金提供了依據(jù)。強(qiáng)調(diào)出賣(mài)人承擔(dān)戶口未遷移的違約責(zé)任具備法律依據(jù)。依據(jù)合同相對(duì)性原則，由合同雙方互擔(dān)合同責(zé)任，后已承擔(dān)合同責(zé)任的合同主體可向第三方追償。此外，從法律價(jià)值角度分析，出賣(mài)人系締約時(shí)的產(chǎn)權(quán)人，其在出售房屋時(shí)對(duì)原有戶口登記情況應(yīng)了解。在連環(huán)交易中，即便其起初不清楚，作為產(chǎn)權(quán)人較之后手買(mǎi)受人或居間服務(wù)機(jī)構(gòu)都具備更優(yōu)勢(shì)的查詢(xún)條件，故應(yīng)推定出賣(mài)人在賣(mài)房時(shí)對(duì)房屋處的戶口情況明知，若其自愿就戶口遷移約定期限和違約責(zé)任，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。

2.違約金下調(diào)的依據(jù)。違約金適用采填平原則，補(bǔ)償性違約金為一般原則，懲罰性違約金的適用具有特殊性。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ分?guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。判決下調(diào)違約金的事實(shí)基礎(chǔ)應(yīng)是買(mǎi)受人往往無(wú)法證明實(shí)際損失的發(fā)生。所購(gòu)房屋處留有他人戶口，不必然影響買(mǎi)受人家庭落戶，已完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人有條件依據(jù)產(chǎn)權(quán)證在公安機(jī)關(guān)辦理落戶手續(xù)。此外，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十七條，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方以對(duì)方違約為由主張支付違約金，對(duì)方以合同不成立、合同未生效、合同無(wú)效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過(guò)高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

3.違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)及證明責(zé)任。違約方提出違約金過(guò)高抗辯的前提下，法院應(yīng)就違約金是否明顯高于守約方的實(shí)際損失，結(jié)合證據(jù)審查認(rèn)定,?判斷標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)一概而論。在舉證責(zé)任的分配上，首先由違約方基于酌減違約金的抗辯意見(jiàn)完成其應(yīng)承擔(dān)的足以使法官采信違約金明顯過(guò)高的初步舉證責(zé)任，才發(fā)生舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)移，后由守約方就其存在已發(fā)生的具體損失進(jìn)一步舉證。

4.分段計(jì)算違約金的審理適用。因戶口遷移行為本身涉及公安機(jī)關(guān)戶籍管理行政職權(quán)，可能出現(xiàn)戶口一直無(wú)法遷出的情況，法院應(yīng)基于當(dāng)事人訴求，處理違約責(zé)任認(rèn)定及違約金確定。在這類(lèi)案件中，如當(dāng)事人約定了一個(gè)持續(xù)性的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，司法實(shí)踐中建議先訴案件審理明確酌情調(diào)整違約金的具體原則、依據(jù)及涵蓋的損失范圍，當(dāng)后案當(dāng)事人對(duì)戶口未遷出的持續(xù)行為再次主張違約金時(shí)，便于審理中區(qū)別新?lián)p失、新事實(shí)，整體把握違約金的標(biāo)準(zhǔn)。

本案案號(hào)：（2016）京0101民初1259號(hào)，（2016）京02民終7348號(hào)

案例編寫(xiě)人：北京市第二中級(jí)人民法院?李?珊