【案情】

胡某與王某系東西緊鄰，田某系胡某的入贅女婿。胡某擁有磚木平房三間，并取得房屋所有權證。2007年，田某新建樓房，鄰居王某予以阻擋。同年6月16日，田某與鄰居王某簽訂協議一份，約定王某不再阻撓田某建房，田某在當年秋收前拆除胡某三間磚木平房的東首一間房屋，拆除后的空地歸王某使用。協議簽訂后，田某一直未按照協議拆除房屋。

2016年，胡某對三間平房進行維修，鄰居王某進行阻撓并拿出2007年6月16日的協議，要求胡某履行協議，拆除東首一間房屋。胡某遂向法院起訴，請求確認女婿田某與鄰居王某簽訂的協議無效。

審理中，經調查，胡某與田某翁婿關系一直不睦并分家分戶，四鄰皆知。

【審判】

法院審理認為，無權處分行為，是指無處分權人以自己的名義就他人的權利標的所為的處分行為。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。故原則上，無權處分行為屬于效力待定，經權利人追認或行為人之后取得了處分權，合同有效；權利人拒絕追認，合同無效。本案中，涉案房屋的所有權人是原告胡某，其女婿田某也予以認可，作為鄰居，王某也是知曉的。同時，胡某與田某翁婿關系多年不睦并分家分戶，作為鄰居，王某也不可能不清楚。田某與王某訂立協議，處分胡某的房屋，應屬無權處分，現胡某訴至法院，要求確認案涉協議無效，于法有據，應予支持。福州房屋律師推薦

【評析】

福州律師提示。本案的難點及亮點在于，當事人胡某、王某、田某之間有著特殊的身份關系，因此對田某與王某訂立協議的行為，要結合實際情況，進行綜合評判，必要時，可突破坐堂問案，深入民間了解情況。審理過程中，初步形成兩種不同的觀點：

第一，無權處分，協議無效

審理查明，協議中約定拆除的房屋系胡某所有，胡某擁有合法產權。田某并不是房屋的所有權人，其以自己的名義訂立協議，處分其丈人胡某所有的房屋，應認定為無權處分行為。其后，田某一直沒有取得該房屋的處分權，且胡某也拒絕追認并提起訴訟，故田某與王某訂立協議，處分胡某財產的行為，應屬無效。

第二，表見代理，協議有效

《中華人民共和國民法總則》第一百七十二條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。本案中，田某系胡某的入贅女婿，胡某年邁，田某作為女婿與他人訂立協議，處分丈人財產，王某有理由相信系得到了胡某的授權，故協議有效。福州凡物律師分享

走訪調查，正確裁判

承辦法官注意到，本案中，除了胡某與田某之間存在著特殊的身份關系，王某作為前兩者的鄰居，也有其特殊性。在認定是否構成表見代理時，就應當將其特殊性考慮進去。基于以上考慮，承辦法官對當事人所在的村委會、左鄰右舍進行了走訪調查，調查顯示胡某與田某翁婿關系一直不睦，四鄰皆知。也就是說，作為鄰居，王某知道或者應當知道田某無權代理處分胡某的財產，故王某并不是“善意相對人”，田某的行為系無權處分而非表見代理，應認定案涉協議無效。法院據此支持了胡某的訴訟請求，判決田某與王某于2007年6月16日訂立的協議無效。

福州律師分享，來源：中國法院網?|??作者：劉玉蓉（作者單位：江蘇省如皋市人民法院）