案情簡介：

2021年初，福州一買家通過中介交易買了一套二手房。不想入住不滿一個月，就接到福建省一廳級單位辦公室向買方發(fā)送《關(guān)于禁止使用我廳產(chǎn)權(quán)房屋的告示》，告知其購買的鼓樓區(qū)鼓東路某804單元西南角房屋為福建省某廳房屋，權(quán)證號為××，未經(jīng)某廳同意，禁止裝修使用。這下，買家慌了神遂以賣家構(gòu)成欺詐為由急忙起訴，要求賣方向買方賠償804單元西南角房屋使用費172800元（暫以房屋使用費每月300元為標(biāo)準(zhǔn)，按照房屋剩余使用年限48年為基數(shù)計算）等。

一審法院認(rèn)定欺詐不成立，買方為此上訴。

買方上訴理由：

一、賣方已構(gòu)成欺詐，其應(yīng)對此承擔(dān)法律責(zé)任。

1、直到交房之后某廳書面通知，買方獲知案涉西南角房屋不包含804單元內(nèi)。直到本案一審，買方方知案涉爭議房間產(chǎn)權(quán)登記為805-1單元。

2、賣方向買方展示的是三房一廳房屋，故意告知虛假情況。案涉爭議房間與804單元均由804單元入戶門進(jìn)入，裝修為一整體，裝修風(fēng)格統(tǒng)一，賣方一并居住使用。買方就此認(rèn)定案涉爭議房間系804單元的一部分，即804單元的戶型結(jié)構(gòu)為“三房一廳”，并無過錯，也無需對由此產(chǎn)生的錯誤認(rèn)識承擔(dān)責(zé)任。

3、評估公司由中介指定，買方與評估公司之間無任何交流及溝通，評估公司勘查后也認(rèn)定訴爭房屋“三房一廳”，證明賣方故意隱瞞，且評估公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)也誤將西南角房屋認(rèn)定為804單元部分。

4、《家具家電清單》載明“空調(diào)4臺(其中掛式3臺、柜式1臺)、床3張”，三個房間的從物可佐證出售的主物系三房的事實。

二、賣方主張已履行瑕疵告知義務(wù)，應(yīng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任，但其無有效證據(jù)證明其已明確告知買方案涉爭議房間不在804單元產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

三、賣方應(yīng)以書面形式明確告知瑕疵。

四、一審法院未經(jīng)有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估直接認(rèn)定372萬元與市場交易價格大致相符，無事實依據(jù)。

賣方答辯

一、買方實地看房時，賣方及中介已明確告知西南角房屋（805-1單元）屬于省某廳房產(chǎn)，可以使用，但隨時都會被收回。合同簽訂前，賣方已將804單元房產(chǎn)證（包括房屋平面圖）交給買方審查，房產(chǎn)證能明確顯示房屋大小及平面情況，買方已查看并了解房屋狀況。合同第二條中，買方明確已實地看房并審查過房屋相關(guān)權(quán)屬資料，對房屋現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢問過賣方，在賣方明確告知后自愿簽訂合同。因此，賣方無任何隱瞞房屋事實的情況，買方是明確知曉西南角房屋不屬于合同約定的交易房產(chǎn)范圍，其不存在認(rèn)識錯誤。

二、評估公司是買方委托的，評估報告記載的“三房一廳”內(nèi)容錯誤，這是評估人員未認(rèn)真盡到評估工作，該錯誤與賣方無關(guān)。

三、合同交易對象是804單元房屋，建筑面積87.32平方米，房屋交易價格也是基于此面積計算。賣方無任何違約情形，買方也無依據(jù)要求賣方支付西南角房屋使用費。

一審福州鼓樓區(qū)法院觀點

賣方在房屋買賣過程中不存在故意隱瞞事實的情況，不存在違約行為，其理由如下：一、賣方與買方簽訂的《房屋買賣合同》，賣方與買方、華嘉服務(wù)部簽訂的《居間服務(wù)合同》均約定買賣交易的房屋系804單元房產(chǎn)，不包括805-1單元房產(chǎn)。

二、從案涉證據(jù)可以認(rèn)定，賣方在簽訂《房屋買賣合同》前已向買方、華嘉服務(wù)部出具不動產(chǎn)權(quán)證號。房屋所有權(quán)證記載804單元房產(chǎn)建筑面積為87.23平方米，并附有房地產(chǎn)平面圖，故可認(rèn)定買方已知釋804單元房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記情況，該產(chǎn)權(quán)登記并不包括西南角房屋（即805-1單元）。

三、從《房屋買賣合同》的約定可以確認(rèn)，買方已親自實地看房并親自審查過該房屋相關(guān)的權(quán)屬信息資料，了解房屋有關(guān)信息，并對該房屋的現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢問過賣方，在賣方明確告知后才簽訂《房屋買賣合同》。

四、804單元房產(chǎn)的建筑面積為87.23平方米，成交價格372萬元，成交單價為每平米42646元，與市場交易價格大致相符。

五、建融房估〔2020〕01100006號《房地產(chǎn)抵押估價報告》中雖然有“三房一廳一廚二衛(wèi)一陽臺”的內(nèi)容，但該估價委托人系買方，并非賣方，故不能認(rèn)定賣方存在故意隱瞞案涉804單元并非三室一廳的情況。

綜上，賣方在出賣案涉804單元的過程中，并不存在故意隱瞞804單元并非三房的事實，賣方在履約過程中并未存在違約行為，故買方要求賣方賠償房屋使用費及律師代理費損失的訴訟請求，一審法院不予支持。

二審福州中院觀點：

案涉《房屋買賣合同》明確約定交易房屋為804單元房產(chǎn)（建筑面積87.23平方米，房屋權(quán)屬材料：榕房權(quán)證Ｒ字第0×**號），并不包括805-1單元房產(chǎn)。案涉《房屋買賣合同》第二條中亦明確載明，買方已親自實地看房并親自審核過該房屋相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解房屋有關(guān)信息，并對該房屋的現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢問過賣方，在賣方明確告知后自愿簽訂本合同。

從上述合同條款內(nèi)容可以認(rèn)定，買方已知804單元房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記情況，其購買的房屋不包括805-1單元，其已對購買房屋的現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢問過賣方，在賣方明確告知后才簽訂《房屋買賣合同》。

建融房估〔2020〕01100006號《房地產(chǎn)抵押估價報告》中雖有“三房一廳”的內(nèi)容，但該估價委托人并非賣方，不能據(jù)此認(rèn)定賣方存在故意隱瞞案涉804單元并非三房的情況。

綜上，買方關(guān)于賣方故意隱瞞804單元并非三房事實、構(gòu)成欺詐的主張依據(jù)不足，其要求賣方賠償房屋使用費及律師代理費損失，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持，并無不當(dāng)。

福州律師蔡思斌評析：

這樣的房屋烏龍買賣案確難得一見。根據(jù)判決，可知訟爭二套房屋確實是呈三房一廳現(xiàn)狀，且從單一入戶門進(jìn)去，中間并無分隔界線，與一般房屋買賣有所不同。二審法院主要抓住房屋買賣合同中這么一行表述“買方……并對該房屋的現(xiàn)狀及相關(guān)疑慮詢問過賣方，在賣方明確告知后自愿簽訂本合同。”，認(rèn)為買方確有就此疑慮咨詢賣方，賣方并有作出相關(guān)解答等。但該行表述并未明確表明該問題，二審法院就此推理并得出結(jié)論個人覺得稍嫌武斷。

如果賣方確已明確告知，且該西南角與出售房屋渾融一體且不影響房價的，那更應(yīng)該在房屋買賣合同中作明確表述。而且，真有疑慮且咨詢的，那賣方是如何回答的，是回復(fù)只是占用，隨時可能被收回還是稱有使用權(quán)，估計可以使用很久呢。這些某種意義上都是可以影響房屋價格的。從公平角度，作為長期辦理大量房產(chǎn)案件的律師認(rèn)為，如能對買方酌情補(bǔ)償或者更為公平。

案例索引：(2021)閩01民終9717號，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年4月17日