買房賣房先學(xué)習(xí)一下，房屋買賣“價(jià)款”該如何約定及相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)||福州房產(chǎn)律師推薦

作者：吳取彬 ? 隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師

【導(dǎo)讀】：在房屋買賣中，房地產(chǎn)登記部門提供的格式合同范本都異常簡(jiǎn)單，留下一點(diǎn)空格讓買賣雙方填寫，但是簡(jiǎn)單的合同條款背后卻隱藏著你不知道的法律風(fēng)險(xiǎn)，今天本文將談?wù)劊址抠I賣條款中關(guān)于“價(jià)款”該如何約定：

我們常見的合同范本關(guān)于“價(jià)款”是這樣的：

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為（人民幣）???????? ?元，(大寫)：????????元整。

一、關(guān)于“價(jià)款”的填寫說(shuō)明：

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由于房地產(chǎn)登記部門提供的格式合同異常簡(jiǎn)單，因此，相關(guān)內(nèi)容應(yīng)在合同的補(bǔ)充條款中具體約定。另外，二手房買賣中，往往賣方對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修、并且可能隨房屋的家電設(shè)備另外，亦要注明房屋價(jià)款中所包含的內(nèi)容，比如：

房屋及其占用的土地價(jià)款為：（人民幣）????? ?元，(大寫)：? ??????元整；

裝飾裝修作價(jià)為：（人民幣）????? ?元，(大寫)：? ??????元整；

附件清單中設(shè)施設(shè)備作價(jià)為：（人民幣）????? ?元，(大寫)：? ??????元整。

房屋維修基金及有線電視、寬帶、水、電、煤等初裝費(fèi)均隨房附贈(zèng)給乙方。

這里需要注意的是：各項(xiàng)價(jià)款應(yīng)本著公平合理的原則作價(jià)，否則也極易產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，應(yīng)說(shuō)明價(jià)款是否包含買賣雙方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)。

當(dāng)然，分開列明價(jià)款并非是指導(dǎo)買賣雙方通過(guò)做低房?jī)r(jià)來(lái)達(dá)到逃稅目的，事實(shí)上在同一份合同中分開列明房屋價(jià)款所包含的內(nèi)容，基本不影響買賣雙方所承擔(dān)的稅費(fèi)（詳見下文），除非買賣雙方簽署陰陽(yáng)合同逃避稅款，當(dāng)然簽署陰陽(yáng)合同將面臨被稅務(wù)部門追繳稅款及面臨罰款甚至刑事責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)（詳見下文）。

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二、關(guān)于“價(jià)款”約定的法律風(fēng)險(xiǎn)

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1、價(jià)款約定不明的法律風(fēng)險(xiǎn)

房屋價(jià)款約定不明，是房屋買賣中的常見現(xiàn)象，也是房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛的源泉之一，若買賣雙方對(duì)價(jià)款約定不明則存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)：

一是買賣雙方在交房時(shí)很容易產(chǎn)生糾紛，尤其是對(duì)房屋內(nèi)的一些設(shè)施設(shè)備及維修基金是否包含在房?jī)r(jià)中極易產(chǎn)生糾紛；

二是在房屋買賣中，大多數(shù)情形合同中的價(jià)格是賣方凈到手價(jià)。但是，各地房地產(chǎn)登記部門提供的格式合同上關(guān)于價(jià)款僅僅是一個(gè)空格，讓買賣雙方填寫數(shù)字。因此，為避免價(jià)款帶來(lái)的意思理解分歧，應(yīng)明確的說(shuō)明本次房屋買賣的價(jià)款是否包含買賣雙方各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，若是賣方到手價(jià)，則應(yīng)在補(bǔ)充條款中明確本次房屋買賣中產(chǎn)生的一切稅、費(fèi)（包括但不限于交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等）均由買方承擔(dān)的內(nèi)容；若是買方凈付出價(jià)則應(yīng)明確本次房屋買賣中產(chǎn)生的一切稅、費(fèi)（包括但不限于交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等）均包含在上述價(jià)款中。否則若對(duì)價(jià)款約定不清，則買賣雙方應(yīng)按照法律法規(guī)的規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。

另外，這里特別需要提醒購(gòu)房者注意的是：對(duì)于賣方到手價(jià)的買賣合同，作為買方務(wù)必注意賣方房屋來(lái)源、賣方房屋套數(shù)等情況，這些都和買方最終要承擔(dān)的稅收息息相關(guān)。若房屋來(lái)源是第三方贈(zèng)予，出售房屋可能要承擔(dān)高達(dá)20%的個(gè)人所得稅，對(duì)于幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的房屋買賣合同來(lái)說(shuō)，這是買方承擔(dān)不起的數(shù)額！！！

2、簽署陰陽(yáng)合同，兩份“價(jià)款”的法律風(fēng)險(xiǎn)

陰陽(yáng)合同可以說(shuō)是二手房交易中的“潛規(guī)則”，買賣雙方為了降低交易成本，另外，房地產(chǎn)中介公司也為了促成買賣雙方達(dá)成交易，一般會(huì)主動(dòng)幫助買賣雙方去做陰陽(yáng)合同。陰陽(yáng)合同的確可以幫助買賣雙方逃避部分稅費(fèi)，但也面臨以下法律風(fēng)險(xiǎn)：

一是涉嫌逃稅要承擔(dān)法律責(zé)任，即稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查實(shí)的話要追繳稅款，而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果數(shù)額到了一定程度要受刑事處罰，我國(guó)《刑法》201條有規(guī)定，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。

二是當(dāng)買房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣出和買入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問(wèn)題，將要承擔(dān)更多的稅賦。

三是如果買者用該房屋抵押，就得不到這個(gè)房屋真實(shí)價(jià)格的抵押，銀行只會(huì)按你在房產(chǎn)局備案的那個(gè)合同來(lái)確定貸款比例。

四是當(dāng)買賣雙方因交易發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，一旦進(jìn)入法律程序，由于簽訂陰陽(yáng)合同屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，“陽(yáng)合同”可能會(huì)被宣布無(wú)效，因而基于這份合同所進(jìn)行的過(guò)戶行為也可能會(huì)被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。

五是雙方因支付價(jià)款發(fā)生糾紛時(shí)，如買方主張按照備案合同中的房?jī)r(jià)購(gòu)買房屋，不再購(gòu)買“作價(jià)”的各類配套設(shè)施設(shè)備，即便法院最終確認(rèn)按照實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)交易，由于雙方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅，也會(huì)被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

3、房屋價(jià)款分開詳細(xì)列明基本不影響交易中的稅費(fèi)

一是不影響賣方應(yīng)承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]53號(hào)）規(guī)定，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。

因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列人房屋售價(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

二是基本不影響買方應(yīng)承擔(dān)的契稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2007〕606號(hào))規(guī)定：“房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。”因此，房屋買賣中，除了一些家電、設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)以外，均依法要繳納契稅。