承租人能否參與停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的分配||福州律師網(wǎng)專業(yè)房屋租賃福州律師分享

作者：彭國雍 王 洋，來源：人民法院報

【案情】

原告王某與被告廖某簽訂《租房合同》，載明：被告將自有門面出租給原告，租期從2012年12月1日起至2015年12月1日止。2014年4月27日，重慶市某區(qū)房屋征收與補償中心（甲方）與被告（乙方）簽訂《協(xié)議書》，約定：甲方提供安置房屋給乙方進行產(chǎn)權調換，甲方向乙方給付房屋征收費用的補償。協(xié)議書簽訂時，被告提交了原告的營業(yè)執(zhí)照，以證明案涉房屋系營業(yè)性用房。被告領取了包括停產(chǎn)停業(yè)損失補償費29760元在內的補償款共計139569元。原告遂訴至法院，要求分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

【分歧】

本案的爭議焦點是：用于租賃的非住宅房屋因政府征收而拆遷，所補償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失費，承租人是否可要求按相應比例分配。

第一種意見認為，拆遷補償和租賃合同雖系兩個不同的法律關系，但因國家征收行為導致租賃合同解除的，兩個關系不宜截然分開。承租人確因征收行為造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，為減少當事人訟累，可根據(jù)具體案情，判令房屋所有人將一定比例的停產(chǎn)停業(yè)損失補償費支付給承租人。

第二種意見認為，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，被征收人系房屋所有權人，停產(chǎn)停業(yè)損失等補償費用支付對象也是被征收人即房屋所有權人。故，房屋承租人并無直接的民事請求權基礎，無權參與停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的分配。

【解析】

筆者同意第二種意見，理由是：

第一，在請求權基礎方面。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。”該條例第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。”該條例已對因房屋拆遷造成的搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失、室內裝飾費等補償費用的歸屬作出規(guī)定，為所有權人。即被征收人將房屋出租后因房屋征收產(chǎn)生的前述補償費用原則上應歸屬于所有權人，但所有權人與承租人另有約定的除外，法律并未賦予承租人直接的民事請求權基礎。至于承租人與所有權人（出租人）在租賃合同中對前述補償費用既無約定又不能協(xié)商一致的，承租人應主張解除租賃合同并賠償損失，系屬另一法律關系。

第二，就停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的實質而言。《重慶市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法（暫行）》第六條規(guī)定：被征收人選擇產(chǎn)權調換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，停產(chǎn)停業(yè)期限按實際過渡期限計算。停產(chǎn)停業(yè)損失費的此計算方法實質上是，房屋所有權人因房屋被拆遷至其產(chǎn)權調換的房屋交付期間的停產(chǎn)停業(yè)損失。分別為：原非住宅為自行營業(yè)的，為停產(chǎn)停業(yè)損失；原非住宅為出租的，為租金損失。而重慶地區(qū)通常房產(chǎn)投資月租金標準也大概是房屋價值的5‰左右。從這一意義上講，停產(chǎn)停業(yè)損失的實質是房屋所有權人損失，承租人參與停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的分配，欠缺法理正當性支持。

第三，從法律關系上講。房屋拆遷補償關系和租賃合同關系是兩個法律關系，不能混為一談。《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，拆遷人只與房屋產(chǎn)權人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，而不再與房屋承租人直接簽訂拆遷補償安置協(xié)議，房屋承租人也不再因為所租賃的房屋被國家征收而直接與拆遷人產(chǎn)生法律關系。國家對房屋的征收行為只是租賃合同解除的原因，而征收補償方案的對象是房屋所有權人而非承租人，該補償方案并不必然成為承租人因租賃合同解除所受損失的計算依據(jù)。對于承租人提出的損失賠償請求，應當以雙方簽訂的租賃合同作為請求權依據(jù)，根據(jù)租賃合同約定以及相關法律規(guī)定，以承租人提交的相關證據(jù)確定是否存在停產(chǎn)停業(yè)損失費以及數(shù)額。

本案中，原、被告沒有約定提前解除租賃合同的違約責任，應當依據(jù)提前解除租賃合同給承租人造成的實際停產(chǎn)停業(yè)損失進行賠償。

(作者單位：重慶市高級人民法院)