商品房預售合同是否屬于預約合同？

不屬于。

預約的目的在于當事人將來訂立本約，預約的標的是在一定期限內(nèi)簽訂本約，當事人的義務在于訂立本約合同，但不能按照預約合同的權(quán)利義務發(fā)生法律效力。故而不能否定預約的獨立性，不能將預約合同當做磋商本約過程中的文件和本約合同的附件。

如果雙方在商品房預售合同中已約定當事人名稱、商品房坐落情況、位置、面積、價格、價款交付方式與期限、房屋交付期限、違約責任等，則具備了房屋買賣合同的實質(zhì)要件，該預售合同視為本約。

未取得商品房預售許可證的，出賣人與買受人簽訂的商品房預售合同的效力應當如何認定？

根據(jù)我國法律、行政法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得商品房預售許可證前不得以認購、預訂、排號等形式收取或變相收取定金、預訂款等性質(zhì)的費用進行變相的商品房預售。但實踐中，尚未取得商品房預售許可證的開發(fā)商與買受人簽訂認購書、意向書、定購協(xié)議等預約合同的情形非常普遍。

最高人民法院頒布的《商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定，尚未取得商品房預售許可證的，該商品房買賣合同無效，但在起訴前取得預售許可證的，該合同有效。該條司法解釋是針對商品房預售合同而言的強制性規(guī)定，其并不適用于認購協(xié)議。認購協(xié)議是預約合同，其效力并不以出賣人是否取得商品房預售許可證明為要件，出賣人未取得商品房預售許可證與認購協(xié)議有效與否無必然聯(lián)系。

最高人民法院《民事審判指導與參考》：“作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人與買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效”。

商品房預售合同簽訂后，因建筑材料或房地產(chǎn)價格上漲，出賣人主張?zhí)岣叻績r的，應如何認定？

堅持合同效力，謹慎適用情勢變更。為防止情勢變更原則的濫用，最高人民法院《關(guān)于正確適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)》明確根據(jù)案件的特殊情況，在個案中適用情勢變更，應由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。

欠缺行政許可的商品房買賣合同效力應當如何認定？

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37、40條，進行工程建設(shè)必須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第39條，規(guī)劃條件未納入的國有土地使用權(quán)出讓合同，該出讓合同無效。

《國有土地使用權(quán)合同解釋》第9條，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應當認定合同有效。

欠缺消防、綠化等專項許可不影響買賣合同的效力。

商品房預售合同簽訂后，規(guī)劃許可證、商品房預售許可證各自被行政部門撤銷，是否影響商品房預售合同效力？

不影響。合同簽訂后，規(guī)劃許可證、預售許可證被撤銷，致使出賣人的預售資格喪失，影響的是出賣人的繼續(xù)履約能力，導致預售合同無法繼續(xù)履行，買受人無法辦理房屋權(quán)屬證書的，買受人可以要求出賣人承擔違約責任。

《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，房屋預售的四個條件非并列關(guān)系。一般情況下，預售許可證的取得意味著已滿足了前三個要件，即便獲得了預售許可證而未滿足其他前三個要件，也是開發(fā)商與行政主管部門之間的關(guān)系，不影響合同有效。

若商品房預售合同簽訂時，預售許可證已被撤銷，則應當視出賣人未取得商品房預售許可證明，此時合同無效。

預購商品房預告登記能否對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

最高法《建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)批復》，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利層次，規(guī)定該優(yōu)先受償權(quán)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但不得對抗交付了購買商品房全部或大部分（50%以上）款項后的消費者。

預告登記不影響承包人申請折價、拍賣的優(yōu)先權(quán)；單純的商品房預售登記備案也不能對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)；對預告登記的房屋法院可以查封，除非預告登記權(quán)利人證明其已符合取得預告登記物權(quán)的條件，可取得不動產(chǎn)物權(quán)時，法院才解除查封。

開發(fā)商在預售商品房時未告知買受人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道的，是否承擔民事賠償責任？

《合同法》第42條第（2）項，在訂立合同過程中，一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。賠償金額的確定可考慮因開發(fā)商應告知而未告知，導致買受人多支出的交易成本或給買受人造成的損失。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房預售合同后，將部分在建商品房抵押的，商品房買受人是否可以請求中止履行付款義務？

不安抗辯權(quán)，可以請求中止。

如果房屋上存在抵押權(quán)，商品房購買人無法完成房屋的權(quán)屬變更登記，買受人可請求解除合同，出賣人承擔違約責任。

因買受人原因，導致商品房預售合同解除的，由此造成的開發(fā)商已繳稅款損失是否應由買受人承擔？

稅款作為交易或經(jīng)營成本的組成部分，法律并不禁止交易當事人在履行納稅義務的前提下就稅款的最終承擔進行約定，分配交易雙方的經(jīng)濟責任。

但納稅義務是法定納稅人的法定義務，這種義務不能轉(zhuǎn)讓。商品房預售合同解除的，相應的稅款應由開發(fā)商請求稅務機關(guān)予以退回。如果該稅款未退回，由于合同雙方當事人并無就該項費用作出明確約定，這部分費用不能由買受人承擔，而應由納稅義務人開發(fā)商承擔。