曾經(jīng)有朋友向我咨詢，稱想買(mǎi)一套他人所建無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋。因該房屋是他人與土地使用人合資興建的，沒(méi)有批建手續(xù)，也沒(méi)有取得所有權(quán)證，怕?lián)挠酗L(fēng)險(xiǎn)，遂想讓律師幫忙制作一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

我的回答簡(jiǎn)單明了。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，別想太多了。因?yàn)樵摲繜o(wú)批建手續(xù)，無(wú)房屋所有權(quán)證，后續(xù)也很難取得權(quán)屬證書(shū)，這個(gè)合同標(biāo)的本身就是非法的，在這個(gè)基礎(chǔ)上簽署的合同，無(wú)論當(dāng)事人就權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任約定得如何詳盡到位，合同都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，合同約定條款對(duì)雙方均無(wú)約束力，法院最終只能依據(jù)合同法中相關(guān)無(wú)效合同規(guī)定來(lái)對(duì)雙方進(jìn)行裁決。

這樣的案例其實(shí)非常多，我從網(wǎng)上找到的一個(gè)案例就可以充分證明我的觀點(diǎn)了。

2013年，廈門(mén)海滄區(qū)莊友發(fā)、莊金好手上持有一本《集體土地建設(shè)用使用證》，莊春榕遂與二位集體土地使用權(quán)人達(dá)成合伙關(guān)系，大意是由莊友好、莊金好出地，莊春榕出錢(qián)，雙方共同建房，房屋建成后各自分得相應(yīng)份額，各方并有權(quán)獨(dú)立處分等。房屋于2017年間建成。其后，為出售房屋，2018年1月莊友發(fā)、莊金好又與購(gòu)房者余金土簽署名義上的“合資建房合同”，約定余金土與其合資建房，余金土出資816000元后可獲得單元房二套等。其后，余金土順利收房并裝修入住。

不想，因上述房屋未取得批建手續(xù)，屬違章建筑，房屋于2018年11月開(kāi)始被海滄城管執(zhí)法局實(shí)施強(qiáng)制拆除，現(xiàn)已全部拆除。

這下，余金土是雞飛蛋打，什么都沒(méi)有了，于是趕緊去海滄法院起訴，要求確認(rèn)合資建房合同無(wú)效，判令被告返還購(gòu)房款816000元并要求被告以銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)賠償資金占用利息等。

海滄法院審理認(rèn)為

一、關(guān)于案涉法律關(guān)系。雙方簽訂的雖是《合資建房合同》，但實(shí)際上雙方系就農(nóng)村房屋設(shè)定權(quán)利義務(wù)，并達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合意，雙方確立的是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。理由主要是雙方于2018年1月4日、2018年2月14日簽訂案涉合同，而案涉建筑在2017年7月前已建設(shè)完工。雙方簽訂合同的標(biāo)的物是落成房屋，不是待建房屋，不可能形成合資建房合意；其次，從合同內(nèi)容看，雙方就房屋交付的面積、標(biāo)準(zhǔn)、款項(xiàng)的支付方式等作出約定，并有“定金”、“預(yù)購(gòu)房屋”、“物業(yè)費(fèi)、公共水電費(fèi)”、“所有權(quán)”等商品房銷售相關(guān)約定，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)了雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表示。

二、合同的效力及責(zé)任承擔(dān)。案涉建筑已被認(rèn)定為違法建設(shè)并已拆除，雙方訂立名為合資建房實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)的《合資建房合同》，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。莊春榕、莊金好等出售違法建筑導(dǎo)致合同無(wú)效，存在主觀過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效產(chǎn)生的損失承擔(dān)責(zé)任。余金土等作為買(mǎi)受人在查看了相應(yīng)宅基地使用權(quán)證后，明知所購(gòu)房屋系違法建筑無(wú)法取得房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，仍與莊春榕等四被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)對(duì)損失承擔(dān)責(zé)任。本院酌定雙方按照各50%的比例承擔(dān)合同無(wú)效產(chǎn)生的損失責(zé)任。

最終法院判決返還余金土已支付的816000元房款；資金占用利息損失按銀行同期同類貸款利率雙方各承擔(dān)一半。

蔡思斌律師評(píng)析

違章建筑合同效力當(dāng)然并非約定無(wú)效，其存在轉(zhuǎn)化為合法的可能。如建造人依法補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，甚至改變土地使用權(quán)性質(zhì)的，違章建筑也就從違法轉(zhuǎn)為合法，相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為有效。

但就本案而言，案涉房屋被相關(guān)部門(mén)認(rèn)定為違章建筑，且始終未補(bǔ)正相關(guān)手續(xù)直至最終被強(qiáng)制拆除。法院認(rèn)為案涉買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，進(jìn)而按照合同無(wú)效要求出賣(mài)人返還購(gòu)房款，這是非常正常的。

違章建筑房屋買(mǎi)賣(mài)，出賣(mài)人故意出售違章建筑獲利，而買(mǎi)受人明知所購(gòu)房屋系違法建筑無(wú)法取得房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證而購(gòu)買(mǎi)，未盡注意義務(wù)的，雙方亦有過(guò)錯(cuò)。法院裁定雙方各承擔(dān)一半損失也是常規(guī)的作法。

??案例索引??

廈門(mén)市海滄區(qū)人民法院（2019）閩0205民終171號(hào)，見(jiàn)《余金土、陳習(xí)峰等與莊春榕等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)》

蔡思斌

2019年12月3日

菜驢雜錄：

真正因苦難而變強(qiáng)大的人，從不認(rèn)為自己經(jīng)歷過(guò)苦難。

那些聲稱從苦難中走出來(lái)的人，是脫了人皮穿上囚服走出來(lái)的。