改判要點(diǎn)：個(gè)別繼承人在未取得其他繼承人（所有權(quán)人）授權(quán)的情形下擅自訂立合同，交易本案訟爭房屋，其無權(quán)解除合同，仍應(yīng)按合同承擔(dān)違約責(zé)任?

案情簡介：

《房屋買賣合同》約定萬川（已故）、萬鋒、朱齊將其原有的房屋出賣給葉春。葉春共計(jì)向萬鋒支付款項(xiàng)共計(jì)17.8萬元、

萬鋒、萬銳、萬華、萬月為萬川的四個(gè)子女。朱齊與萬鋒為夫妻關(guān)系。萬川名下房產(chǎn)于2010年拆遷，并于2017年補(bǔ)償安置兩套房產(chǎn)。該兩套房產(chǎn)目前出租，租金由萬鋒、萬銳、萬華、萬月平分。審理過程中，葉春與萬鋒共同確認(rèn)《房屋買賣合同》上“萬川”、“朱齊”的簽名、捺印均系萬鋒所為。

葉春起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)《房屋買賣合同》合法有效；2.判令萬鋒、朱齊繼續(xù)履行并連帶共同賠償葉春違約金96萬元【本案于2019年3月19日開庭，同日法庭辯論終結(jié)，期間葉春訴請(qǐng)違約金為30萬元。2019年4月20日，葉春提出增加違約金訴訟請(qǐng)求至96萬元】；4.確認(rèn)拆遷補(bǔ)償權(quán)益歸葉春所有。

一審鼓樓法院觀點(diǎn)：

關(guān)于《房屋買賣合同》的效力問題。萬鋒與葉春簽訂合同時(shí)對(duì)訟爭房屋并無處分權(quán)，屬無權(quán)處分，合同有效。本案中，因萬鋒的無權(quán)處分行為致使《房屋買賣合同》自始不能履行，且在訟爭房屋的所有權(quán)人死亡，繼承開始的情形下，萬鋒也未能和其他繼承人達(dá)成將訟爭房屋過戶給葉春、實(shí)際履行《房屋買賣合同》。現(xiàn)因萬鋒的原因使合同陷入履行不能且合同無法繼續(xù)履行，萬鋒應(yīng)對(duì)葉春承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，因合同無法繼續(xù)履行，萬鋒應(yīng)返還葉春已支付的購房款。對(duì)于違約金的數(shù)額，酌情認(rèn)定為40萬元。綜上，判決：一、萬鋒向葉春返還購房款17.8萬元并支付違約金40萬元。

二審福州中院觀點(diǎn)：

本案訟爭房屋系萬川名下房產(chǎn)的拆遷安置房屋，并非萬鋒所有的房產(chǎn)，且葉春在與萬鋒訂立《房屋買賣合同》時(shí)，亦明知萬川及朱齊的署名系由萬鋒代簽，因此，葉春關(guān)于萬鋒有權(quán)訂立《房屋買賣合同》的上訴理由不能成立。萬鋒在未取得所有權(quán)人授權(quán)的情形下擅自訂立合同，交易本案訟爭房屋，無權(quán)解除合同，因此，萬鋒關(guān)于其可以解除本案《房屋買賣合同》的上訴理由不能成立。

根據(jù)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求應(yīng)在一審法庭辯論結(jié)束前提出。本案中，一審?fù)彆r(shí)間為2019年3月19日，但葉春變更訴訟請(qǐng)求的時(shí)間為2019年4月20日，已超過變更訴訟請(qǐng)求的法定時(shí)限，本案應(yīng)按照葉春未變更之前的訴請(qǐng)進(jìn)行審理，因此，本院依法調(diào)整本案萬鋒應(yīng)支付的違約金為30萬元。

綜上，改判：萬鋒應(yīng)向葉春支付違約金30萬元。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

因無權(quán)處分人的原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，買方有權(quán)向其主張違約金。違約金金額可以根據(jù)買方所受損失予以認(rèn)定，一般法院會(huì)綜合考慮后酌定違約金數(shù)額，而各個(gè)法官內(nèi)心對(duì)于不同案件情形也會(huì)有不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。【李文龍、唐曉星房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 (2019)閩01民終2702號(hào) 二審法院的改判觀點(diǎn)認(rèn)為：綜合本案守約方的實(shí)際損失情況及合同履行情況，本院認(rèn)為雙方合同約定的按成交價(jià)的每日萬分之五支付的遲延履行違約金過高，予以調(diào)整為按成交價(jià)的每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付。】故而買方應(yīng)盡可能提供自己因不能繼續(xù)履行合同的一切成本費(fèi)用包括實(shí)際損失和自己為履行合同導(dǎo)致的所有開銷。

當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求應(yīng)在一審法庭辯論結(jié)束前提出的相關(guān)規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十四條第三款“當(dāng)事人增加、變更訴訟請(qǐng)求或者提起反訴的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前提出。”

《最高人民法院關(guān)于適用<關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定>中有關(guān)舉證時(shí)限規(guī)定的通知》（法發(fā)〔2008〕42號(hào)）第七條“關(guān)于增加、變更訴訟請(qǐng)求以及提出反訴時(shí)的舉證期限問題。當(dāng)事人在一審舉證期限內(nèi)增加、變更訴訟請(qǐng)求或者提出反訴，或者人民法院依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求后，當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情況重新指定舉證期限。當(dāng)事人對(duì)舉證期限有約定的，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十三條第二款的規(guī)定處理。”

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百三十二條規(guī)定，“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理。”

案例索引：(2019)閩01民終7048號(hào)，以上涉及人名均為化名。