改判要點(diǎn)：違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)綜合衡量合同履行過程中雙方履約程度、當(dāng)事人的過錯(cuò)等因素確定。賣方在履約過程中違約導(dǎo)致案涉合同解除，買方就賣方違約行為享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不享有案涉房屋物權(quán)權(quán)利，將物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的購(gòu)房款價(jià)格與賣方與案外人簽訂的買賣合同約定的購(gòu)房款價(jià)格的差異直接認(rèn)定為買方的實(shí)際損失，處理不當(dāng)。
案情簡(jiǎn)介：
2012年12月24日，張玉與房產(chǎn)局及拆遷工程處簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書》，在1112單元安置張玉建筑面積約105㎡住宅一套。
2013年11月21日，張玉與鄧云簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》，約定:鄧云購(gòu)買張玉名下1112單元房屋，轉(zhuǎn)讓總價(jià)格為1100000元。上述合同第十條違約責(zé)任第4款約定：因一方遲延履行本合同約定的義務(wù)，致使守約方按本條第三款約定行使合同解除權(quán)的，違約方應(yīng)另行向守約方支付違約金220000元，同時(shí)守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)包括但不限于……因守約方提起訴訟而支付的訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。補(bǔ)充條款第4項(xiàng)約定：張玉同意收到鄧云部分房款550000元后如有違約愿賠付550000元。
庭審中，張玉確認(rèn)收到鄧云向其支付的購(gòu)房款800000元。
2017年8月7日，張玉與案外人吳杰簽訂《房屋買賣合同》，約定張玉將1112號(hào)單元房屋出賣給吳杰，總價(jià)款2500000元。吳杰按照合同約定向張玉支付了購(gòu)房款2500000元，2018年6月7日，上述房屋登記至吳杰名下。
2018年12月21日，鄧云繳納律師代理費(fèi)30000元。
鄧云向一審法院起訴請(qǐng)求：張玉賠償房屋差價(jià)損失1400000元整及退還已收取的房款800000元整，律師代理費(fèi)30000元，以上合計(jì)2230000元。
一審鼓樓法院觀點(diǎn)：
鄧云與張玉簽訂的《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)合同約定，張玉應(yīng)于取得其名下拆遷房屋的房屋所有權(quán)證后協(xié)助鄧云辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但張玉在與鄧云的房屋買賣交易過程中將訴爭(zhēng)房屋再次出售給案外人吳杰，并將訴爭(zhēng)房屋過戶登記至案外人吳杰名下，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，雙方于合同中約定了違約金550000元，現(xiàn)鄧云主張張玉向其支付1400000元的實(shí)際損失，張玉抗辯應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金，一審法院認(rèn)為，張玉與鄧云約定購(gòu)房款1100000元后又以2500000元的價(jià)款將房屋出售給吳杰，其中的差額1400000元可以視作鄧云因張玉違約而造成的實(shí)際損失，而雙方約定的違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)鄧云的實(shí)際損失，故鄧云主張張玉向其賠償損失1400000元的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，鄧云已經(jīng)向張玉支付了800000元購(gòu)房款，現(xiàn)合同無法履行，鄧云主張張玉向其返還購(gòu)房款800000元的訴訟請(qǐng)求，支持。根據(jù)雙方合同約定，違約方應(yīng)承擔(dān)因守約方提起訴訟而支付的律師代理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，故鄧云主張張玉向其支付律師代理費(fèi)30000元的訴訟請(qǐng)求，支持。綜上，判決：一、張玉賠償鄧云損失1400000元；二、張玉向鄧云返還購(gòu)房款800000元；三、張玉向鄧云支付律師代理費(fèi)30000元。
二審福州中院觀點(diǎn)：
張玉與鄧云簽訂的《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》合法有效，張玉違約導(dǎo)致合同解除，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，案涉合同約定了違約金550000元，不違反法律規(guī)定。違約行為實(shí)際發(fā)生后，守約方的實(shí)際損失與約定的違約金明顯不足的，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院予以調(diào)整,但違約金的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)綜合衡量合同履行過程中雙方履約程度、當(dāng)事人的過錯(cuò)等因素確定。雙方簽訂案涉買賣合同時(shí)，均明知案涉買賣標(biāo)的物為拆遷安置房，房屋暫不具備過戶條件，案涉合同履行過程中可能存在各種不確定因素。因此，雙方通過補(bǔ)充條款約定違約情形下的550000元違約金，鄧云先行支付購(gòu)房款800000元，剩余購(gòu)房款300000元按照合同約定付款條件成就后支付。張玉在履約過程中違約導(dǎo)致案涉合同解除，鄧云就張玉違約行為享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不享有案涉房屋物權(quán)權(quán)利，一審法院以張玉物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的購(gòu)房款價(jià)格與案涉買賣合同約定的購(gòu)房款價(jià)格的差異直接認(rèn)定為鄧云的實(shí)際損失，認(rèn)定事實(shí)及適用法律均有不當(dāng)，予以糾正。鄧云并未舉證證明其實(shí)際損失數(shù)額，綜合衡量案涉合同系拆遷安置房買賣、鄧云并未支付全部購(gòu)房款以及張玉存在違約行為等因素，基于公平原則，考慮鄧云存在損失，本院酌情調(diào)高違約金數(shù)額，認(rèn)定張玉共應(yīng)向鄧云支付違約金1000000元。
綜上，改判：張玉應(yīng)向鄧云支付違約金1000000元。
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福州律師蔡思斌評(píng)析：
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”
根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。
一審認(rèn)定買方實(shí)際損失即賣方兩份房屋買賣合同的差額，二審認(rèn)為基于買方事先知曉房屋過戶可能存在不定因素，認(rèn)定買方對(duì)于房屋無法過戶有認(rèn)識(shí)，則其自身并未完全無過錯(cuò)。賣方另售房屋，買方享有請(qǐng)求賣方支付違約金權(quán)利，但實(shí)際損失不能直接認(rèn)定為賣方兩次出售房屋的價(jià)格差額，故酌情認(rèn)定違約金數(shù)額100萬元。
眾所周知，近幾年房?jī)r(jià)漲幅異常迅猛，2013年的房?jī)r(jià)同2017年的房?jī)r(jià)是不可同日而語的。單從本案同一房屋，兩次出售的價(jià)格，就相差140萬來看，可知房?jī)r(jià)上漲幅度。在此種背景下，賣方再次出售房屋行為系根本違反誠(chéng)信原則，亦一定程度上擾亂了社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，此種違約行為應(yīng)予以抵制，故就筆者看來，本案一審判決相對(duì)合理，但二審法院系以合同法的違約金條款所做出的判決無可厚非。
但如果本案從侵權(quán)角度出發(fā)，則可參考商標(biāo)法侵權(quán)賠償損失確定原則，我國(guó)現(xiàn)行商標(biāo)法第63條規(guī)定：“侵犯商標(biāo)專用權(quán)的賠償數(shù)額，按照權(quán)利人因被侵權(quán)所受到的實(shí)際損失確定；實(shí)際損失難以確定的，可以按照侵權(quán)人因侵權(quán)所獲得的利益確定……。適用到本案，買方無法證明其因買方違約而遭受到的“實(shí)際損失”時(shí)，則以賣方二次出賣房屋所得差額140萬作為違約金，方顯公平合理。
案例索引：福州市中級(jí)人民法院(2019)閩01民終1425號(hào)，以上涉及人名均為化名。
