福州家事律師分享：“借名買(mǎi)房”還是“孝順岳母”？前女婿能否拿回房?jī)r(jià)款？
為了購(gòu)買(mǎi)婚房,小張找“準(zhǔn)岳母”借名買(mǎi)房。多年后，小張與妻子分道揚(yáng)鑣，要求前岳母李女士返還首付出資及部分增值。李女士卻說(shuō)房子是小夫妻二人出于孝心，為其改善住房所購(gòu)，這筆賬怎么算清楚？
小張與女友小麗欲購(gòu)置婚房，因無(wú)力支付二套房70%的首付款，小張找到名下無(wú)房產(chǎn)的“準(zhǔn)岳母”李女士幫忙。小張支付163萬(wàn)元首付款并以李女士的名義購(gòu)買(mǎi)該房屋后，小張與小麗領(lǐng)證結(jié)婚。多年后，小張與小麗經(jīng)法院調(diào)解離婚。此時(shí)，該房屋增值了近千萬(wàn)元，小張將李女士訴至法院。
自己與前妻小麗因無(wú)力承擔(dān)70%的首付款，遂找到李女士借名買(mǎi)房，其首付款的大部分由自己承擔(dān)，后續(xù)房屋貸款由自己與小麗共同承擔(dān)。后來(lái)涉案房屋對(duì)外出租，以租金來(lái)償還貸款。目前房屋增值了1000萬(wàn)元，要求李女士返還163萬(wàn)元及房屋增值部分共計(jì)400萬(wàn)元。
小張所述借名買(mǎi)房不是事實(shí)，雙方無(wú)借名買(mǎi)房的關(guān)系。事實(shí)是，小麗母親住房困難，小麗為孝順母親，提議由夫妻二人出資為老人買(mǎi)房改善居住，故小張的出資行為系對(duì)老人買(mǎi)房的贈(zèng)與，不同意小張的訴請(qǐng)。
第三人小麗述稱(chēng)意見(jiàn)與被告李女士的意見(jiàn)一致。
??第一，小張和小麗曾與開(kāi)發(fā)商簽訂過(guò)一份商品房預(yù)售合同的樣張，買(mǎi)受人為小張和小麗兩個(gè)人，而非李女士，這表示小張和小麗有買(mǎi)房的意思表示。
??第二，房屋的首付款及銀行貸款系小張和小麗共同支付和償還，李女士并未支付過(guò)房款也未償還過(guò)貸款。
??第三，房屋的設(shè)計(jì)和裝修系小張出資，并找人實(shí)施。
??第四，小張與開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員通過(guò)微信協(xié)商過(guò)因政策調(diào)整欲變更買(mǎi)受人。
通過(guò)以上查明的事實(shí)，能夠認(rèn)定雙方雖未簽訂書(shū)面的借名買(mǎi)房協(xié)議，但小張與小麗二人借李女士之名購(gòu)買(mǎi)婚房的事實(shí)屬實(shí)。經(jīng)法院釋明，各方同意小麗及李女士作為一個(gè)整體，一并在本案中處理相關(guān)糾紛，故人民法院判決小麗、李女士共同支付小張購(gòu)房款及部分增值的房?jī)r(jià)款。該案判決后，雙方均未上訴，本案已經(jīng)生效。
借名買(mǎi)房是指實(shí)際購(gòu)房人因受限購(gòu)政策、購(gòu)房資格、銀行信貸政策等因素影響，借用他人名義購(gòu)房，由借名人實(shí)際支付購(gòu)房款，出名人對(duì)外簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。
在借名買(mǎi)房糾紛中，借名人與出名人之間一般具有特殊的身份關(guān)系。雙方借名買(mǎi)房的合意多以口頭約定達(dá)成，缺乏書(shū)面約定，由此引發(fā)的糾紛在借名買(mǎi)房事實(shí)認(rèn)定、合同效力認(rèn)定等方面存在一定難度。在借名人與出名人沒(méi)有簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，判斷雙方之間是否真實(shí)存在借名買(mǎi)房的合同關(guān)系尤為重要。對(duì)于親屬之間約定的借名買(mǎi)房協(xié)議，可通過(guò)出資證明、購(gòu)房手續(xù)、實(shí)際使用或控制房屋等客觀情況來(lái)認(rèn)定。
在實(shí)踐中，要注意借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)，一方面，出名人可能反悔，不承認(rèn)與借名人之間的協(xié)議，出名人將房屋出賣(mài)或抵押給第三人，第三人可以基于善意取得房屋的所有權(quán)。另一方面，出名人利用自己的購(gòu)房資格幫助他人購(gòu)房，若以后出名人要再購(gòu)房，其購(gòu)房的首付比例和貸款利率都會(huì)受到影響。
如確需采取借名的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議，以書(shū)面的方式確定該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人。與此同時(shí)，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房時(shí)使用自己的賬戶支付房屋價(jià)款，并保留好轉(zhuǎn)賬記錄、購(gòu)房手續(xù)等證據(jù)。來(lái)源：上海青浦法院公眾號(hào)
